Prix de la construction d'un sous-sol

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Les décorateurs - architectes d'intérieur les mieux notés

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Prix minimum au m²Prix moyen au m²Prix maximum au m²
Plafonds2 €50 €100 €
Revêtements muraux7 €35 €75 €
Revêtement de sol12 €80 €200 €
Chauffage40 €80 €150 €
Électricité200 €225 €250 €
Isolation220 €620 €1340 €
Création d'une salle de bains1400 €5000 €10000 €
Ces tarifs sont exprimés en Euros, toutes taxes comprises (TTC). Ils sont issus de moyennes de prix de divers sites internet de construction.

La construction d’un sous-sol peut donner lieu à de superbes réussites comme à des résultats catastrophiques. Si certains problèmes risquent de dévaluer considérablement votre propriété, des investissements intelligents ajouteront de la surface habitable permettant d’en augmenter la valeur. Que vous souhaitiez réorganiser l’aménagement de votre sous-sol ou réparer des fuites ou des fondations affaissées, le coût des travaux envisagés pour la construction d’un sous-sol dépendra de votre situation géographique, du type des sols sur le site, de la nature des réparations, et de la complexité ou de l’étendue du travail à réaliser.

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Fondations : options d’aménagement et de décoration d’un sous-sol

Finitions

Un sous-sol non aménagé est une toile vierge. Les travaux d’aménagement en espace habitable incluront notamment la pose de cloisons, de parquets ou de carrelages à prix abordables. Ceci inclut tous types de travaux permettant de transformer cet espace en pièce habitable et en lieu de vie confortable. Un espace non aménagé peut se limiter à un sol et des murs en béton brut avec des tuyaux ou câbles électriques apparents. Le budget de travaux d’aménagement est généralement situé entre 5 000 € et 15 000 €, ou plus pour de grandes surfaces. Ils comprennent notamment les travaux suivants :

  • Doublage des murs, ajout de l’isolation
  • Pose de portes ou fenêtres d’évacuation, notamment en cas de mise à jour conforme aux exigences du bâtiment.
  • Installation de cloisons
  • Modernisation ou ajout d’équipements électriques et de l’éclairage
  • Installation de prises et de stations de charge pour appareils électroniques
  • Gainage et dévoiement des canalisations et conduits
  • Pose de faux plafonds
  • Protection du sol pour réduire les effets de l’humidité
  • Pose du revêtement de sol
  • Installation de canalisations

Réaménagement

Le réaménagement d’un sous-sol est une approche différente, puisqu’il s’agit le plus souvent de modifier ou de déplacer les éléments d’un espace déjà aménagé.  Un projet de réaménagement peut coûter aux particuliers entre  8000 € et 25.000 €. Ces prix comprennent le coût des matériaux et de la main-d'œuvre. On peut vouloir réaménager son sous-sol pour y ajouter :

  • Une pièce de vie
  • Une salle de jeux
  • Un bureau
  • Un petit appartement ou studio avec salle de bains

Le plus souvent, ce type de projet est réalisé sur les sous-sols déjà terminés, mais certains particuliers auront parfois besoin de réaménager un sous-sol neuf et non aménagé. Le cas échéant, les travaux sont moins coûteux.

Ainsi, vous économiserez par exemple l’installation de câblage et de tuyauterie quand les murs n’ont pas encore été montés. En évitant également des frais de démolition, vous économiserez environ 1600 €. La pose de cloisons est en revanche nécessaire pour délimiter les pièces et ordonner l’espace. Ceci implique généralement la modernisation des réseaux électriques et via le prolongement éventuel du système CVC. L’essentiel du budget sera consacré aux revêtements de murs et de sols. Une fois achevée la pose du revêtement de sol, des cloisons et des plafonds, la facture moyenne des travaux se situera autour de 5500 € à 14.000 €.

Le sous-sol accueille sans doute la plupart des appareils de chauffage de votre habitation : chaudière, chauffe-eau ou réseaux de tuyauterie pour l’alimentation en eau ou pour l’évacuation.  Cette partie de l’habitation est particulièrement vulnérable aux dégâts des eaux et aux fuites. Quel que soit le travail que vous entreprenez, pensez à inclure les frais d’imperméabilisation.

Le réaménagement d’un sous-sol habitable est en revanche un projet plus onéreux. Le coût au m2 se situe entre 1200 € et 2500 €, incluant la préparation du site. La modernisation inclut l’extension du système électrique et CVC, ainsi que de frais supplémentaires pour la salle de bains. Même si vous en avez déjà une au sous-sol, les frais se situeront dans une plage de 800 € à 3500 €. Enfin, vous pouvez limiter les frais liés aux travaux de finitions en vous contentant de travaux et de matériaux de base, mais la pose de parquets de bois dur ou d’autres revêtements haut de gamme pourra ajouter entre 6000 € et 9000 € à votre budget. Prévoyez en moyenne 12.000 € à 25.000 € pour ces travaux.

Convertir un sous-sol habitable en pièce de vie ou en chambre d’amis équipée d’une salle de bains implique l’ensemble des travaux mentionnés ci-dessus et parfois bien d’autres. Après avoir ajouté une pièce ou aménagé une salle de bains, une kitchenette, des armoires murales, rénové un système CVC ou électrique, la facture pourra se situer entre monter à 16.000 € et 40.000 €.

Ceci explique que certaines habitations comportent des sous-sols qui ne sont que partiellement aménagés. Étendre des fondations est une opération lourde et technique, impliquant des coûts supplémentaires compris entre 8000 € et 10.000 €.

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Fondations : aspects à prendre en compte

Si vous prévoyez une rénovation de vos sous-sols, pensez à élaborer votre budget travaux et le calendrier avec la collaboration d’un prestataire. Les estimations tiendront compte du coût des matériaux, de la main-d’œuvre, mais également de votre temps de présence pour accueillir les ouvriers ou contrôler l’avancée des travaux.

Surface au sol

La superficie de votre sous-sol est un facteur décisif dans le prix des travaux. Le coût de la main-d’œuvre représentant la majeure partie du budget, vous pouvez vous charger vous-même d’une partie des travaux de finitions pour réduire les coûts. Attention cependant à ne pas faire l’impasse sur l’intervention d’un électricien et/ou d’un plombier si vous faites installer des pièces d’eau ou des équipements électriques. Les coûts ci-dessous n’incluent pas les frais facturés par les prestataires spécialisés. Le prix final varie enfin selon vos choix de finitions : revêtements de sols, de plafond, autres éléments de décoration... Pensez donc à tenir compte de ces facteurs lors du calcul du budget et de l’élaboration des plans.

Respect des délais

La rapidité d’exécution du projet aura des répercussions directes sur le prix final. Ainsi, une équipe de professionnels peut amener un projet complet,  de la construction des structures aux finitions, en moins de 45 jours. En revanche si vous réalisez ces travaux seul, le temps investi dépasse de loin ce délai.

Si le temps presse, vous pouvez envisager l’achat d’un kit de finition pour sous-sol. Ces kits de bricolage à faire soi-même contiennent des cloisons et panneaux déjà isolés, et incluent parfois des revêtements de sols et des panneaux de plafond. Selon la taille de votre sous-sol, ces kits peuvent être installés en un week-end. Par contre, vous n’obtiendrez pas le niveau de finition fourni par une équipe de professionnel : pas de moquette, de peinture sur les murs, de canalisations ni de câblage électrique. D’autres éléments importants tels que les portes ou les plinthes seront ajoutés après-coup.

Un kit de finitions coûte en moyenne 4 €/m² pour des panneaux muraux à poser soi-même, et jusqu’à 20.000 € pour la pose complète par une équipe d’ouvriers de murs, de plafonds et de sols.

Les équipements de l’habitation

Les équipements de votre habitation sont généralement centralisés dans le sous-sol. Les conduits des éviers, baignoires et toilettes longent les plafonds et murs jusqu’à la chaudière au chauffe-eau, et aux systèmes d'évacuation. Les pompes d’évacuation ou “vide-caves”, les systèmes CVC sont également souvent installés au sous-sol. Il convient donc de concevoir l’aménagement de la cave ‘autour’ de ces appareils et installations, car il est souvent difficile et coûteux de les déplacer.

On peut les camoufler en peignant les tuyaux d’une couleur identique aux revêtements muraux ou au contraire les mettre en avant avec une couleur contrastante. Il peut être judicieux de cacher une chaudière dans un placard, mais veillez à respecter les réglementations locales avant de vous exécuter. Certains systèmes volumineux comme les chaudières ou les unités CVC ne sont pas facilement dissimulables.

Les professionnels s’accordent sur le fait qu’une buanderie ne nécessite pas de finitions. Les exigences de sécurité en ce qui concerne l’aération et le drainage de ces systèmes sont très spécifiques, ces équipements devant être facilement accessibles par les réparateurs ou les inspecteurs. Prenez contact avec un prestataire avant de décider d’un plan spécifique, pour éviter d’éventuels problèmes à l’avenir.

Structures - 10 € / m²

Si vous aménagez un sous-sol ou ajoutez une pièce dans le cadre d’un réaménagement, la construction de cloisons est une étape indispensable pour créer des pièces et délimiter l’espace, en laissant notamment des réservations pour les portes, les fenêtres ou les armoires intégrées. Prévoyez en moyenne 8 €/m² pour ces matériaux.

Cloisons sèches - 35 € / m²

Les cloisons sèches sont fixées aux structures de support et permettent le doublage des murs ou plafonds. Les cloisons sèches ou plaques de plâtre peuvent être enduites et peintes, ou recouvertes de papier peint ou de revêtements décoratifs pour obtenir l’apparence recherchée. Un panneau de cloison sèche standard mesure souvent 250 x 120 cm, avec une épaisseur comprise entre 0,6 cm et 1,8 cm. Le prix moyen est compris entre 6 € et 15 € par panneau. Ces prix varient bien sûr selon la marque, l’épaisseur et les propriétés spéciales, par exemple un traitement contre l’humidité très utile dans un sous-sol. D’autres frais peuvent s’y greffer : accessoires utilisés pour fixer la cloison à la structure,  la bande de calicot pour traiter les raccords entre plaques, ou l’enduit de finition. Le coût estimé de la pose d’une cloison sèche dans un sous-sol s’élève à 35 € / m². Les murs extérieurs peuvent être isolés par des panneaux isolés posés par collage ou  fixation mécanique. L’installation de ces panneaux dépend grandement du fabricant et du type d’isolation. Veillez à vérifier la nature des panneaux muraux livrés dans le kit de finitions pour sous-sol, qui peuvent être peints ou recouverts de papier peint.

Plafonds - 8 € à 55 € / m²

Une fois les cloisons sèches et le revêtement de sol posés, le sous-sol est considéré comme aménagé selon les critères techniques, mais vous aurez peut-être davantage d’exigences. Pour rendre cet espace habitable et confortable, il convient aussi de prévoir certains détails essentiels comme la pose de plafonds et d’éclairages. Les câbles et conduits sont souvent placés au-dessous des solives du plancher haut. Ceci empêche d’avoir une surface plane au plafond. Dans de nombreux espaces urbains revisités, on masque ces éléments en les peignant de la même couleur que le plafond. Vous pourrez vous procurer un pulvérisateur de peinture pour un coût de 80 € / jour, ou engager un professionnel qui facturera entre 250 € et 400 €. Les faux plafonds, constitués de panneaux en laine minérale ou polystyrène  imitant d’autres matériaux, ont certes mauvaise réputation, mais offrent une palette d’options et de motifs variés. Ils coûtent généralement entre 18 et 50 €/m². Si vos câbles et conduits sont fixés au-dessous des solives, vous pouvez sans problème fixer des cloisons sèches ou un habillage. La cloison sèche coûte environ 14 € par panneau, et les panneaux d’habillage, entre 10 et 25 €. Enfin, les lambris de pin, entre autres, à la fois légers et très esthétiques, sont idéaux pour ajouter une touche de chaleur à la pièce. Un lambris de plafond coûte entre 8 et 28 €/m².

Sols -  250 € à 4 500 €

Une fois le faux plancher posé, vous pouvez choisir le revêtement de sol de votre choix. Les coûts de pose d’une moquette s’élèvent en moyenne à 800 pour une pièce de taille moyenne, mais vous pouvez également opter pour du carrelage (1300 € à 1800 €), du linoléum (250 € à 450 €), ou même du parquet en bois (3500 € à 4500 €).

Installation d’une salle de bains de sous-sol

L’élaboration du plan est l’étape primordiale de tout projet d’installation d’une salle de bains en sous-sol. Pour un sous-sol conçu pour accueillir un salon, un bureau, ou une salle de jeux, une mini salle de bains (évier et demi-baignoire, sans douche) est idéale. Une salle de bains complète est indiquée si vous souhaitez aménager une chambre d’amis. Quoi qu’il en soit, la future utilisation de l’espace détermine le design de la salle de bains.

Il est possible d’aménager une salle de bains complète équipée d’une baignoire-douche dans une pièce de 4 m2. Pour installer une mini salle de bains ou une petite baignoire avec douche, un espace minimum de 3 m2 est recommandé pour des raisons de confort et de facilité d’utilisation. Selon l’espace et l’agencement disponibles, vous pourrez peut-être aménager 6 m2 pour votre salle de bains. Créer une salle de bains équipée d’un WC séparé nécessite en revanche au moins une dizaine de mètres carrés.

Pour l’installation d’une salle de bains complète par un professionnel, prévoyez un budget de 8000 € à 13.000 €. Si vous vous chargez de réaliser vous-même toute l’installation, vous pourrez réduire votre budget de moitié.

Pensez donc à ces facteurs en planifiant votre future salle de bains en sous-sol.

  • Plomberie – Renseignez-vous sur la réglementation locale en matière de permis et de zonage, ainsi que sur l’ajout de plomberie dans une habitation, et sur le travail à réaliser sur des conduits d'égouts et d’évacuation. Par ailleurs, placer une salle de bains de sous-sol directement en dessous des conduits d’une salle de bains existante permet de réduire la quantité de travail et les coûts. Souvenez-vous que les conduits d’évacuation doivent être reliés à une pente descendante pour évacuer efficacement les eaux sales. Si ce n’est pas réalisable, une pompe d’évacuation à devra être installée. Ce type de pompe peut coûter entre 130 €  et 2500 €.
  • Réseau électrique – Il est fortement conseillé d’engager les services d’un électricien qualifié pour réaliser ce type de projet. Un réseau électrique sera indispensable pour installer des éclairages et autres équipements. Lors de la phase de conception, prévoyez suffisamment de prises et même des stations de charge pour vos appareils.
  • Coûts des matériaux – Outre le coût des structures murales et de la pose des cloisons sèches dans la salle de bains, les matériaux nécessaires peuvent être liés aux éléments suivants : plafond, sols, peinture, plinthes, toilettes, lavabos, meuble-lavabo, robinetterie, protections de douche/baignoire, et tous les accessoires (ex. : porte-serviette). La plomberie et les fournitures électriques entrent également dans le budget final. Le type de produits, la marque et la qualité des matériaux font varier les prix des matériaux. Le carrelage est bien sûr plus coûteux que des carreaux de vinyle.

Pièces supplémentaires et aménagements divers

L’utilisation que vous ferez du sous-sol détermine de nombreux facteurs. Ainsi, si vous souhaitez aménager un espace de vie, par exemple une chambre, il sera nécessaire d’installer des fenêtres ouvrant sur l’extérieur. Autres utilisations et aménagements à envisager :

  • Salle de jeux – Une salle de jeux sera équipée d’aménagements pour enfants : moquette épaisse, couleurs vives, rangements pour jouets. Les salles ouvertes offrent un espace pour courir et pour installer des jeux volumineux (maisons de poupées, etc.).
  • Salle de cinéma – De nombreuses habitations sont équipées d’un cinéma au sous-sol. Installez des canapés et fauteuils autour d’un grand écran pour vous offrir des séances de cinéma à volonté.
  • Bar – Un minibar au sous-sol est un excellent aménagement pour accueillir vos invités. Il sera nécessaire de faire installer au préalable des raccords de plomberie et d’électricité, ainsi que des toilettes ou une mini salle de bains.
  • Salle de détente – Pour les ados, une salle de détente équipée de consoles de jeux vidéos ou d’autres jeux (ping-pong, baby-foot...) crée un environnement sûr. Pour peaufiner votre pièce, pourquoi ne pas ajouter un système stéréo, un mini-frigidaire et un micro-ondes pour les casse-croûtes.
  • Bureau/Atelier – Pour échapper à l’agitation d’une maisonnée active et travailler au calme, rien de tel qu’un bureau à soi au sous-sol. Pas besoin pour cela de beaucoup d’espace, mais un bon câblage électrique pour l’ordinateur, les éclairages et l’Internet est indispensable. Selon la nature de votre projet, certaines conditions spécifiques en matière de température ou d’humidité peuvent être requises.
  • Buanderie –Utilisation idéale d’un petit espace : une buanderie peut être équipée d’armoires et rangements muraux pour les produits de nettoyage, d’une table pour le pliage / repassage / tri du linge, des séchoirs à linge, un grand évier.
  • Appartement – Si vous avez un sous-sol très spacieux, il peut être intéressant d’y aménager un appartement confortable avec une salle de bains et un salon, en particulier si vous souhaitez accueillir un membre de la famille (enfants d’âge adulte ou parents âgés).

Quelques finitions peuvent transformer un sous-sol aménagé en pièces aussi accueillantes que le reste de la maison. Des éclairages intégrés au plafond permettent de maintenir une hauteur sous plafond optimale, et l’ajout de moulures peut offrir une touche de luxe à l’ensemble. La pose de moquettes au sol ou de parquet de bois dur confère également du charme et du confort à votre nouvel espace de vie. Pour une touche supplémentaire de style, pensez à peindre les murs ou à ajouter du papier peint coloré. Quelques rangements intégrés ajouteront également un aspect pratique. Enfin, si vous trouvez l’espace trop spacieux pour être simplement converti en une chambre simple, mais trop petit pour être divisé en plusieurs chambres, vous avez toujours l’option d’ajouter une séparation modulable, avec un comptoir ou une étagère. Cet élément peut faire office de table basse pour les travaux manuels des enfants, ou être utilisé comme pupitre.

Permis

Tout projet impliquant des installations électriques, sanitaires, ou des aménagements divers pour transformer votre sous-sol en espace habitable nécessite un permis. L’installation de tuyauterie est faite conformément au code du bâtiment pour assurer un drainage correct et éviter les problèmes sanitaires. Elle devra également permettre l’évacuation d’eaux sales vers les égouts. Les problèmes d’installations électriques peuvent entraîner des courts circuits, le déclenchement des disjoncteurs et des incendies. Si votre installation n’a pas été faite correctement au départ, ou que le permis adéquat n’a pas été obtenu, les risques d’incidents sont bien sûr décuplés. Si vous aménagez une chambre ou une pièce de vie, sachez qu’il vous faudra obtenir une autorisation préalable des autorités locales. D’autre part, des issues de secours (pour incendies ou autres situations d’urgence) doivent être aménagées.

En l’absence d’une autorisation adéquate, vos travaux peuvent être annulés et les pièces terminées démolies ou réaménagées. Vous serez également passible d’amendes. Un ordre de cessation des travaux peut être donné, entraînant des frais ou amendes redoublés, lorsque vous demanderez un permis pour reprendre les travaux. En outre, si vous avez à remplir une déclaration de sinistre et n’êtes pas en mesure de fournir le permis d’aménagement requis, votre assurance pourra refuser la déclaration. Aménager un sous-sol sans permis préalable peut également affecter la valeur immobilière de votre propriété. Le coût moyen d’un permis de travaux s’élève à 50 €.

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Fondations

Vos fondations doivent être inspectées avant tout aménagement du sous-sol. Si vous installez des structures murales et des cloisons sèches, ne recouvrez en aucun cas des dégâts structurels qui seraient identifiés lors d’une inspection. Si certains éléments comme les conduits sont endommagés par la rouille, il est possible que l’humidité (et non une fuite) en soit la cause, mais le résultat en sera tout autant dévastateur. Isoler un sous-sol et installer un déshumidificateur permettent de réduire l’humidité et le développement des moisissures.

Les maisons anciennes peuvent être sujettes à un affaissement des solives des fondations, et à une détérioration des matériaux de construction d’origine. Les solives des fondations peuvent être redressées et consolidées efficacement à l’aide d’outils spécifiques, notamment un vérin pneumatique. Selon le degré de redressement requis, cette intervention nécessite plusieurs journées de travail et une succession d’étapes précises, et s’accompagne donc d’importants frais de main-d'œuvre. Il est fortement conseillé de faire appel à des techniciens compétents pour ce travail. Prévoyez un budget de 8000 € pour faire réparer des fondations affaissées ou déformées.

Les piliers de fondation sont des éléments centraux autour duquel les plans de  finitions et de réaménagement seront adaptés. Ces piliers fournissent sans doute une structure de soutien intégrale à votre bâtiment. Ne les déplacez en aucun cas, sans l’avis d’un spécialiste. Toute altération des murs ou des structures de soutien au sous-sol ou dans les fondations d’un bâtiment doivent impérativement être confiées à un prestataire qualifié avant de procéder aux finitions.

Fondations : fuites d’eau

Les fuites d’eau peuvent causer d’importants dégâts chez les particuliers. L’eau stagnante entraîne de la moisissure et pose des risques sanitaires. Elle attire d’autre part les insectes et ravageurs. Au fil du temps, de fines fissures peuvent apparaître dans les blocs de béton des fondations. Presque invisibles à l'œil nu, ces fissures peuvent néanmoins générer des problèmes considérables, et il est donc crucial de les colmater dès leur apparition. Le seul moyen efficace de rectifier un problème d’eau stagnante dans un sous-sol est d’en retirer l’eau et de l’assécher avant de colmater les fuites. Ceci implique de décaper les murs en retirant la peinture ou les revêtements, et de remplacer les poutres gorgées d’eau.

Il existe différentes techniques d’imperméabilisation pour un sous-sol : tout dépend de l’origine de la fuite et de son ampleur. En règle générale, imperméabiliser un sous-sol coûte environ 6000 €, mais des travaux de petite échelle pourront être effectués pour moins de 200 € à 400 €. Dans tous les cas, procurez-vous plusieurs devis et renseignements auprès des prestataires. Faites inspecter votre sous-sol avant tout démarrage de travaux.

Fondations : valeur ajoutée d’un sous-sol aménagé

Un sous-sol aménagé vous offre la possibilité d’accroître la valeur de votre propriété, en particulier si vous prévoyez de la revendre sous peu. On estime à 70 % le retour sur investissement d’un projet de réaménagement de sous-sol. Les acheteurs préfèrent généralement une habitation équipée d’un sous-sol aménagé et sont même prêts à accroître leur offre si la propriété a été récemment modernisée ou rénovée. Un sous-sol habitable offre une valeur ajoutée en augmentant la superficie disponible dans le logement sans avoir à investir des milliers d’euros dans la construction d’une annexe.

Fondations : conclusion

Construire un sous-sol permet d’ajouter un espace habitable de valeur à votre habitation, avec des possibilités d’utilisation et décoration quasi illimitées. Il ne vous reste plus qu’à vous laisser porter par votre imagination, pour créer un cocon souterrain bien à vous !

¹ Ces tarifs sont donnés à titre indicatif et ne représentent en rien une valeur de référence. Les moyennes sont issues de catalogues de fabricants, revendeurs en ligne et sites marchands.

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