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Loi Scellier: attention aux pièges!

Le cout de rabot annoncé par le plan Fillon sur la loi Scellier pour 2012 devrait inciter de nombreux investisseurs à en profiter le plus rapidement possible avant la fin de l’année. Attention toutefois, le dispositif Scellier peut s’avérer être un placement peu intéressant si certains paramètres ne sont pas pris en compte. Conseils.

Loi Scellier: attention aux pièges!L’année 2011 n’a pas été fastueuse pour le dispositif Scellier, qui est passé de 25% à 22% de crédit d’impôt (13% pour le non BBC). Cette année encore des réductions sont au programme. Certains points sont à passer au crible pour éviter les pièges.

Attention au prix de vente

La baisse des crédits d’impôt de l’année 2011 ne s’est pas pour autant accompagnée d’une baisse du prix de vente des programmes de construction. Bien au contraire certains professionnels peu scrupuleux n’ont pas hésité à gonfler les prix pour surfer sur la vague du Scellier. Selon l’expert Emmanuel Bussière interrogé par le magazine Capital, certains programmes couteraient “entre 30 à 45% plus cher que les autres”. Attention donc à bien vous renseigner sur les prix pratiqués.

Vérifier le prix des loyers

De nombreux programmes annoncent des rendements intéressants tournant autour de 8%. Ces simulations se basent sur les plafonds légaux. Problème: ces plafonds sont souvent très largement supérieurs aux loyers pratiqués dans certaines villes. A titre d’exemple ils seraient entre 8 et 20% supérieurs au loyers pratiqués à Marseille, Avignon et jusqu’à 45% supérieurs à ceux pratiqués à Pantin Gentilly ou Saint-Ouen! La même étude nous apprend donc que dans 40% des cas, l’acquéreur sera obligé de baisser son loyer. Dans ces cas difficile d’espérer un placement supérieur à 3% de rendement. Renseignez-vous bien sur les plafond locatif de la ville avant d’investir.

Ne pas sur-estimer l’état du marché locatif

[pub]Autre écueil: investir dans une zone où l’offre est supérieure à la demande. Le risque: se retrouver avec un logement inoccupé impossible à louer. Pour éviter ces dérives, le crédit foncier a réalisé un étude classant à risque les agglomérations suivantes: Bailleuil, Saint-Quentin, Charleville, Elbeuf, Châlons-en-Champagne, Forbach, Brest, Saint-Brieuc, Laval, Le Mans, Tomblaine, Erstein, Sélestat, Colmar, Mulhouse, Belfort, Montbéliard, Lorient, Angers, Cholet, Blois, Dijon, Besançon, La Roche-sur-Yon, Niort, Poitiers, Villefrance sur Saône, Bourg-en-Bresse, Angoulême, Limoges, Roanne, Saint-Etienne, Clermont-Ferrand, L’Isle-d’Abeau, Divonne-les-bains, Thonon-les-bains, Annemasse, Sillingy, Seynod, Aix-les-bains, Périgueux, Bergerac, Brive, Valence, Montélimar, Gap, Agen, Montauban, Albi, Castres, Alès, Carpentras, Manosque, Salon-de-Provence, Sète, Béziers, Narbonne, Perpignan, Tarbes… (A noter: les villes non citées ne sont pas exclues pour autant des mêmes risques, elles sont juste moins exposées)

Investir dans de petites surfaces en petite couronne ou dans le saisonnier
Toujours selon le magazine Capital, il existerait quelques astuces pour garantir un placement Scellier réussi. Il vaudrait mieux investir dans de petites surfaces (jusqu’à 25 m²) en périphérie d’une grande capitale régionale. D’autre part, pensez à la location saisonnière en meublé: pour cela investir dans un bien de qualité, rénové avec charme, proche d’une agglomération dynamique (Paris, Lyon, etc.). Ce type de location vous permettra de cibler une clientèle d’affaire et vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers taxables au-dessous de 32 600 euros de recettes annuelles.

Le Scellier en 2012 :

Pour l’année 2012, le Scellier change radicalement. En effet, pour les logements BBC,la réduction passe de 22 à 13% et devrait disparaitre totalement en 2013. Pour les autres types de logements, l’avantage Scellier disparait dès le début 2012.

Comme cela avait été le cas en 2011, le Sénat planche actuellement sur un régime transitoire pour amortir la mise en place de ces mesures qui prendra en compte trois variables: : la date de signature du contrat de réservation du logement, la date de signature de l’acte authentique (chez le notaire) et la date du dépôt du permis de construire du programme immobilier.

Pour bénéficier du régime transitoire, il faudra impérativement déposer le contrat signé de réservation du logement chez le notaire ou auprès des impôts au plus tard le 31 décembre 2011. Mais si l’acte est signé au plus tard le 31 mars 2012, il sera alors possible de bénéficier des taux de 2011 : 22% pour un logement BBC, 13% pour les autres.

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