Distances entre les constructions : les limites à respecter

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distance entre les constructions

En termes de distances entre les constructions, les règles sont aussi nombreuses que les cas sont particuliers. Voici un petit question-réponse inspiré de questions de lecteurs qui vous permettra peut-être d'y voir plus clair.

Qu'il s'agisse de la construction d'une maison, d'une extension, ou de l'aménagement d'un bâtiment déjà existant, les règles en termes de distances entre les constructions sont nombreuses et pas toujours faciles à appréhender. De plus elles peuvent souvent donner lieu à des querelles entre voisins.

Dans cet article nous revenons sur des questions soumises par nos lecteurs pour vous apporter des réponses plus précises :

  • Qu'est-ce qu'une limite séparative ?
  • À quelle distance peut construire mon voisin ?
  • Quelles sont les règles de vis-à-vis ?
  • Quelle distance pour ouvrir une fenêtre ?
  • Quelles sont les règles de distances entre les constructions sur un même terrain ?
  • Quelle hauteur de mur en limite de propriété ?

Qu'est-ce qu'une limite séparative  à partir d'où se calcule-t-elle ?

La limite séparative d'une propriété fait référence aux limites parcellaires d'une propriété. Les limites séparatives entourent donc le terrain vous appartenant, que la propriété voisine appartienne au domaine public ou au domaine privé. Les juristes parlent d'assiette du terrain. Cette assiette est enregistrée au cadastre des propriétés.

  • Astuce : En cas de doute sur une limite séparative, vous pouvez donc consulter le cadastre. Cette consultation peut se faire gratuitement en ligne sur le site cadastre.gouv.fr

Les limites séparatives sont matérialisées obligatoirement et a minima par des bornes de repère. Mais, pour éviter les conflits de voisinage, la pose d'une clôture est conseillée. La notion de limite séparative ne doit pas être confondue avec des notions proches, la limite latérale et la limite de fond de parcelle. La limite latérale est la limite de deux propriétés situées en bordure d'une même voie ou une limite aboutissant à une même voie. La notion de fond parcelle, quant à elle, fait référence à la limite opposée à la voie.

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À quelle distance peut construire mon voisin ?

Les distances séparatives entre deux maisons peuvent être définies de deux manières.

  • Soit elles reprennent le calcul mis en place dans l’article R.111-19 du code de la construction (à savoir que la maison doit être construite soit en limite de propriété ou respecter un retrait d’au moins trois mètres)
  • Soit être fixées par le Plan d’occupation des sols (POS) et Plan local d’urbanisme (PLU).

Attention, une fois cette distance relevée, il convient de bien la mettre en application. C'est ainsi que la notion de « tout point du bâtiment » décrite dans l'article R.111-19 entre en jeu. Elle exprime que le point de référencement est le point le plus avancé du bâtiment.

Par exemple, un balcon dans la direction de la limite séparative servira de point de départ au calcul de la distance. Ainsi dans le cas de la toiture,  le calcul de la distance entre les constructions devrait sans doute s'effectuer à partir de l'extrémité du débord de toiture incriminé.

  • Astuce : Pour être sûr, contactez le POS ou le PLU. En cas de litige avec le voisin, retournez-vous vers un juge d'instance.

Quelles sont les règles à respecter en termes de vis-à-vis?

La création de vues est soumise à des règles de distances entre les constructions assez précises définies par le code de l'urbanisme. Vous pouvez vous affranchir de ces distances avec l'accord de votre voisin. Toutefois si vous n'êtes pas d'accord pour souffrir d'un vis-à-vis, il existe des règles précises.

Dans le cas de vue « droite », c'est à dire si vous avez un accès visuel direct à ce bâtiment en construction en vous plaçant dans l'axe de l'ouverture et en regardant droit devant vous (sans vous pencher), une distance minimale de 1,90 mètre doit être respectée entre les ouvertures de cet immeuble voisin et votre propriété, si les travaux conduisent à créer une vue directe sur votre terrain. En cas de création d'une fenêtre, cette distance entre les constructions se mesure de l'extérieur de l'ouverture jusqu'à la limite de votre terrain ; de l'extrémité extérieure jusqu'à la limite de votre terrain lorsqu'il s'agit d'un balcon.

En cas de vue oblique, (lorsque vous devez vous pencher pour voir chez votre voisin) une distance entre les constructions d'au minimum 0,60 m devra être respectée entre l'ouverture crée par votre voisin et votre propriété. Distance à mesurer depuis l'angle de l'ouverture jusqu'à la limite de votre terrain.

Quelle distance pour ouvrir une fenêtre ?

Bonne nouvelle, il n'y a pas de distance minimale, si la nouvelle ouverture donne sur un espace public. En revanche, des contraintes existent si la fenêtre donne sur un espace privé.

Pour éviter une action en justice de vos voisins, vous devez connaitre les distances à respecter, avant de créer une nouvelle ouverture sur un des murs de votre habitation. Dans le contraire, vous risquez d'être condamné à obstruer la nouvelle fenêtre.

Les distances minimales sont différentes, selon que la vue chez le voisin depuis votre nouvelle fenêtre est une vue droite, une vue directe, ou une vue oblique c'est-à-dire une vue obligeant à tourner la tête ou se pencher. En effet, en cas de vue droite, la limite séparative doit se trouver à au-moins 1,90 mètre de la nouvelle fenêtre. Cette distance est calculée à partir du mur, où la fenêtre doit être percée. En cas de vue oblique, cette distance minimale est réduite à 0,60 mètre et elle est calculée à partir de l'angle d'ouverture.

Ces mêmes règles de distance s'appliquent si la nouvelle ouverture donne sur un espace commun, une cour, par exemple. Toutefois, si vous vivez en copropriété, le règlement de copropriété s'applique et un vote en assemblée générale doit valider la création de la nouvelle fenêtre.

Et, que se passe-t-il si la limite séparative est constituée d'un mur ? La réponse dépend du statut de ce mur. Vous en êtes le propriétaire. La distance se calcule à partir de sa limite extérieure. Il s'agit d'un mur mitoyen. La distance se calcule à la moitié du mur. Et si le mur appartient en totalité à votre voisin, le calcul se fait logiquement à partir du bord donnant sur votre terrain.

Bon à savoir : si vous voulez augmenter la luminosité d'une pièce mais n'avez pas la possibilité d'ouvrir une fenêtre, vous pouvez opter pour une ouverture ("un jour") ne permettant pas de voir chez le voisin. Cette ouverture est constituée d'un châssis fixe et d'un verre opaque. La hauteur d'ouverture ce "jour" est réglementée : 2,60 mètres en rez-de-chaussée et 1,90 mètre en étage. De plus, l'autorisation de votre voisin est nécessaire pour la création d'une fenêtre en pignon, un mur servant de versant au toit, si la maison est construite en limite de copropriété et si le mur est un mur mitoyen.

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Quelles sont les règles de distances entre les constructions sur un même terrain ?

Au niveau des distances entre les constructions sur un même terrain, tout dépend de la législation en vigueur au niveau du PLU (plan local d'urbanisme) et du COS (coefficient d'occupation des sols, à savoir combien peut-on construire par rapport au terrain existant).

Pour obtenir ces informations, rapprochez-vous de votre mairie. Et ne commencez pas les travaux sans vous être renseigné au préalable sur les détails du projet au risque de voir votre permis de construire refusé !

Quelle hauteur de mur en limite de propriété ?

Construire un mur en limite de propriété va permettre notamment de bien séparer votre terrain de celui de votre voisin. Mais, vous devez respecter des règles concernant la hauteur de ce mur :

  • Avant de débuter les travaux, vous devez contacter votre mairie, afin de savoir si des règles locales s'appliquent, P.L.U. (Plan Local d'Urbanisme), usages locaux ou carte d'urbanisme .
  • En l'absence de règles locales et dans les communes de moins de 50.000 habitants, la hauteur totale du mur, chaperon compris, ne doit pas dépasser 2,60 mètres.
  • Dans les communes d'au-moins 50.000 habitants, la hauteur maximale autorisée pour le mur est plus élevée, 3,20 mètres, toujours chaperon compris, le terme chaperon désignant le haut du mur prenant la forme d'un toit.

Avant de construire un mur en limite de propriété, outre la hauteur maximale, vous devez tenir compte de deux autres contraintes :

  • Tout d'abord, le mur ne doit pas empiéter chez le voisin. Dans le cas contraire, ce dernier serait en droit demander sa démolition.
  • De plus dans certains cas, une déclaration préalable de travaux est à déposer à la mairie, lorsque la hauteur du mur dépasse 2 mètres ou si le terrain est visible depuis un monument historique ou encore si les contraintes locales d'urbanisme vous y obligent.

Pour en savoir plus lire notre article : Distance entre constructions : les limites à ne pas franchir

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