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Distances entre les constructions : les limites à respecter

En termes de distances entre les constructions, les règles sont aussi nombreuses que les cas sont particuliers. Voici un petit question-réponse inspiré de questions de lecteurs qui vous permettra peut-être d’y voir plus clair.

plansmaison00Qu’il s’agisse de la construction d’une maison, d’une extension, ou de l’aménagement d’un bâtiment déjà existant, les règles en termes de distances entre les constructions sont nombreuses et pas toujours faciles à appréhender. De plus elles peuvent souvent donner lieu à des querelles entre voisins.  Dans cet article nous revenons sur des questions soumises par nos lecteurs pour vous apporter des réponses plus précises.

 

  • Qu’est-ce qu’une limite séparative ?
  • À quelle distance peut construire mon voisin ?
  • Quelles sont les règles de vis-à-vis ?
  • Quelle distance pour ouvrir une fenêtre ?
  • Quelles sont les règles de distances entre les constructions sur un même terrain ?
  • Quelle hauteur de mur en limite de propriété ?

 

Qu’est-ce qu’une limite séparative ?

Qu’est-ce que la limite séparative entre les constructions et à partir d’où se calcule-t-elle ?

La limite séparative d’une propriété fait référence aux limites parcellaires d’une propriété. Les limites séparatives entourent donc le terrain vous appartenant, que la propriété voisine appartienne au domaine public ou au domaine privé. Les juristes parlent d’assiette du terrain. Cette assiette est enregistrée au cadastre des propriétés. En cas de doute sur une limite séparative, vous pouvez donc consulter le cadastre. Cette consultation peut se faire gratuitement en ligne sur le site cadastre.gouv.fr

Les limites séparatives sont matérialisées obligatoirement et a minima par des bornes de repère. Mais, pour éviter les conflits de voisinage, la pose d’une clôture est conseillée.

La notion de limite séparative ne doit pas être confondue avec des notions proches, la limite latérale et la limite de fond de parcelle. La limite latérale est la limite de deux propriétés situées en bordure d’une même voie ou une limite aboutissant à une même voie. La notion de fond parcelle, quant à elle, fait référence à la limite opposée à la voie.

À quelle distance peut construire mon voisin?

La limite séparative entre la maison de mon voisin et moi est de 0,50 cm. A-t-il le droit de faire déborder sa toiture et de la faire reposer sur mon propre toit ?

Toiture WIENERBERGER-Aléonard

Toiture © WIENERBERGER-Aléonard

Les distances séparatives entre deux maisons peuvent être définies de deux manières. Soit elles reprennent le calcul mis en place dans l’article R.111-19 du code de la construction (à savoir que la maison doit être construite soit en limite de propriété ou respecter un retrait d’au moins trois mètres) soit être fixées par le Plan d’occupation des sols (POS) et Plan local d’urbanisme (PLU). Dans la situation décrite, il semblerait que le POS ou le PLU fixe à 0,50cm la limite séparative de distance entre les constructions.

Attention, une fois cette distance relevée, il convient de bien la mettre en application. C’est ainsi que la notion de « tout point du bâtiment » décrite dans l’article R.111-19 entre en jeu. Elle exprime que le point de référencement est le point le plus avancé du bâtiment. Par exemple, un balcon dans la direction de la limite séparative servira de point de départ au calcul de la distance. Ainsi dans le cas précis de la toiture,  le calcul de la distance entre les constructions devrait sans doute s’effectuer à partir de l’extrémité du débord de toiture incriminé. Il semblerait donc qu’en aucun cas la toiture voisine ne puisse déborder sur l’autre toit, car le point de calcul de la distance de 0,50m devrait être ce débord de toiture lui-même. Pour être sûr, contactez le POS ou le PLU. En cas de litige avec le voisin, retournez-vous vers un juge d’instance.

Quelles sont les règles à respecter en termes de vis-à-vis?

Un bâtiment de plusieurs étage est en construction sur un terrain jouxtant ma maison. La hauteur du premier étage donne une vue plongeante dans ma cour et mon jardin, est ce légal?

Extension de maison ©Groupe Eyrolles

Distance entre constructions – Extension ©Groupe Eyrolles

Réponse : La création de vues est soumise à des règles de distances entre les constructions assez précises définies par le code de l’urbanisme. Vous pouvez vous affranchir de ces distances avec l’accord de votre voisin. Toutefois si vous n’êtes pas d’accord pour souffrir un vis-à-vis il existe des règles précises. Dans le cas de vue « droite », c’est à dire si vous avez un accès visuel direct à ce bâtiment en construction en vous plaçant dans l’axe de l’ouverture et en regardant droit devant vous (sans vous pencher), une distance minimale de 1,90 mètre doit être respectée entre les ouvertures de cet immeuble voisin et votre propriété, si les travaux conduisent à créer une vue directe sur votre terrain.

En cas de création d’une fenêtre, cette distance entre les constructions se mesure de l’extérieur de l’ouverture jusqu’à la limite de votre terrain ; de l’extrémité extérieure jusqu’à la limite de votre terrain lorsqu’il s’agit d’un balcon .En cas de vue oblique, (lorsque vous devez vous pencher pour voir chez votre voisin) une distance entre les constructions d’au minimum 0,60m devra être respectée entre l’ouverture crée par votre voisin et votre propriété. Distance à mesurer depuis l’angle de l’ouverture jusqu’à la limite de votre terrain.

Quelle distance pour ouvrir une fenêtre ?

Existe-t-il des règles de distances pour créer une fenêtre ouvrant chez un voisin ?

Réponse: Bonne nouvelle, il n’y a pas de distance minimale, si la nouvelle ouverture donne sur un espace public. En revanche, des contraintes existent si la fenêtre donne sur un espace privé. Pour éviter une action en justice de vos voisins, vous devez connaitre les distances à respecter, avant de créer une nouvelle ouverture sur un des murs de votre habitation. Dans le contraire, vous risquez d’être condamné à obstruer la nouvelle fenêtre.

Les distances minimales sont différentes, selon que la vue chez le voisin depuis votre nouvelle fenêtre est une vue droite, une vue directe, ou une vue oblique c’est-à-dire une vue obligeant à tourner la tête ou se pencher. En effet, en cas de vue droite, la limite séparative doit se trouver à au-moins 1,90 mètre de la nouvelle fenêtre. Cette distance est calculée à partir du mur, où la fenêtre doit être percée. En cas de vue oblique, cette distance minimale est réduite à 0,60 mètre et elle est calculée à partir de l’angle d’ouverture.

Ces mêmes règles de distance s’appliquent si la nouvelle ouverture donne sur un espace commun, une cour, par exemple. Toutefois, si vous vivez en copropriété, le règlement de copropriété s’applique et un vote en assemblée générale doit valider la création de la nouvelle fenêtre.

Et, que se passe-t-il si la limite séparative est constituée d’un mur ? La réponse dépend du statut de ce mur. Vous en êtes le propriétaire. La distance se calcule à partir de sa limite extérieure. Il s’agit d’un mur mitoyen. La distance se calcule à la moitié du mur. Et si le mur appartient en totalité à votre voisin, le calcul se fait logiquement à partir du bord donnant sur votre terrain.

Bon à savoir : si vous voulez augmenter la luminosité d’une pièce mais n’avez pas la possibilité d’ouvrir une fenêtre, vous pouvez opter pour une ouverture (“un jour”) ne permettant pas de voir chez le voisin. Cette ouverture est constituée d’un châssis fixe et d’un verre opaque. La hauteur d’ouverture ce “jour” est réglementée : 2,60 mètres en rez-de-chaussée et 1,90 mètre en étage. De plus, l’autorisation de votre voisin est nécessaire pour la création d’une fenêtre en pignon, un mur servant de versant au toit, si la maison est construite en limite de copropriété et si le mur est un mur mitoyen.

Quelles sont les règles de distances entre les constructions sur un même terrain ?

 Existe-t-il un minimum de surface pour construire un autre logement sur mon terrain ?

Distances entre les constructions CMP

Distances entre les constructions ©CMP

Au niveau des distances entre les constructions sur un même terrain, tout dépend de la législation en vigueur au niveau du PLU (plan local d’urbanisme) et du COS (coefficient d’occupation des sols, à savoir combien peut-on construire par rapport au terrain existant). Pour obtenir ces informations, rapprochez-vous de votre mairie. Et ne commencez pas les travaux sans vous être renseigné au préalable sur les détails du projet au risque de voir votre permis de construire refusé !

Sources: service public.fr/ Article R.111-19 du code de la construction

Quelle hauteur de mur en limite de propriété ?

Quelle hauteur peut faire un mur en limite de propriété?

Construire un mur en limite de propriété va permettre notamment de bien séparer votre terrain de celui de votre voisin. Mais, vous devez respecter des règles concernant la hauteur de ce mur.

Avant de débuter les travaux, vous devez contacter votre mairie, afin de savoir si des règles locales s’appliquent, P.L.U. (Plan Local d’Urbanisme), usages locaux ou carte d’urbanisme.

En l’absence de règles locales et dans les communes de moins de 50.000 habitants, la hauteur totale du mur, chaperon compris, ne doit pas dépasser 2,60 mètres. Dans les communes d’au-moins 50.000 habitants, la hauteur maximale autorisée pour le mur est plus élevée, 3,20 mètres, toujours chaperon compris, le terme chaperon désignant le haut du mur prenant la forme d’un toit.

Avant de construire un mur en limite de propriété, outre la hauteur maximale, vous devez tenir compte de deux autres contraintes. Tout d’abord, le mur ne doit pas empiéter chez le voisin. Dans le cas contraire, ce dernier serait en droit demander sa démolition. De plus dans certains cas, une déclaration préalable de travaux est à déposer à la mairie, lorsque la hauteur du mur dépasse 2 mètres ou si le terrain est visible depuis un monument historique ou encore si les contraintes locales d’urbanisme vous y obligent.

Pour en savoir plus lire notre article : Distance entre constructions : les limites à ne pas franchir

Commentaires

26


  • aurore Publié le

    J’aimerai avoir des renseignements concernant un changement de destination d’un local artisanal sur paris,
    inoccupé depuis plus de 7 ans, placé dans une cour intérieure, lot dont j’ai la propriété exclusive du droit de jouissance. L’appartement du rez de chaussée de l’immeuble principal face à ce local m’appartient aussi.
    Par contre, le problème vient du fait que la cour fait entre 2.10 et 2.40 ml de large.
    Si vous voyez une solution, merci de me contacter pour des plans plus précis (verrière, fenêtre……) cour couverte ……

  • annemarie Publié le

    notre voisin a agrandi sa maison sur le côté, et le mur séparatif de nos maisons est mitoyen. Leur maison est perpendiculaire à la nôtre. Ils ont demandé en 2012 un permis de construire en mairie pour agrandir en limite de propriété une chambre car la famille s’agrandissait. La mairie a accepté sans aucune objection. Le voisin ne nous a pas prévenu du tout et a obtenu un accord même de la DDE, alors que notre salle à manger est devant cet agrandissement, et notre terrasse aussi. Nous avons pris RV avec le maire, qui a dit que c’était trop tard, et qu’il fallait demander au voisin de reculer d’un mètre. La DDE n’a pas vu d’objection à cela, et a précisé qu’il fallait qu’il coule une dalle au sol pour rejoindre ce mur, estimant que cette dalle en bêton ferait fi de limite de propriété. Seulement, le voisin n’a pas construit cette dalle. Par contre, les tuiles de son toit font que le mètre préconisé au départ n’y est plus. (90 cm de notre mur séparent leur agrandissement. De plus, il a cloué un brise-vue en bois d’au moins 60 cm de haut sur 5-6 mètres de long sans nous demander notre avis. Et plus loin, contre le mur un rosier très haut, une vigne avec une déco en bois, et plus loin, le long des cyprès qui poussent à vitesse grand V. Que peut-on faire ? Quels sont nos droits ?
    AU SECOURS !

  • argail Publié le

    bonjour
    Nous avons le projet de faire construire une véranda sur notre terrasse existante, la véranda serais de moins de 40m². Nous voulons une ouverture sur la façade et une sur le côté distant de 6 mètres de notre voisin. On nous dit qu’il faut une distance minimum de 8 mètres. Sachant que notre ouverture donnerait sur un mur attenant à la maison du voisin de plus 4 mètres de hauteur donc aucun vis à vis.
    Qu’en est il ? les constructeurs de véranda nous conseille de tricher sur les plans pour l’autorisation ….en mettant un panneaux fixe au lieu de l’ouverture. Notre voisin n’y voit aucun inconvénient. Mais y a t il contrôle opéré une fois les travaux effectués.
    Merci de nous éclairer. Nous tenons à cette ouverture car étant plein sud nous voulons pouvoir ouvrir la véranda.

  • pryska Publié le

    je lis vos articles concernant la limite séparative entre deux voisins, ma voisine fait construire sur sa propriété en limite séparative de la mienne, un garage non clos de 4m46 de haut au pignon, ce batiment en moellon de 9m de long, longe ma haie arborée coté est, soleil du matin du coté de ma cuisine c’est une nouvelle construction quelle accroche à son garage actuelle. Je suis surprise sur la hauteur du batiment qui me laissera aucune vue de la lumière du matin et de l’ombre sur ma cour en face de ce mur ce trouvent 2 chambres et de ma fenete de cuisine je vois le mur sur la gauche, notre PLU à plus de 10 ans et les lotisseurs n’ont pas fait de recommandé pour garder les normes du lotissement. Comment être sur que cette construction et autorisée et j’ai peur que ma maison perdre de sa valeur en ayant un mur juste derrière les haies arborées que j’ai fait installée, je suis perdue en plus cette personne vient d’être élue maire de ma commune qui peut me dire si on peut rééllement mettre un mur derrière une propriété de cet hauteur, en sachant que nous n’avons pas été informé de ce projet et que je rentre le soir et me retrouve face à un mur au lieu de profiter de la lumière et de mes arbres et je ne parle pas du matin plus de lumière du tout merci à tous pour vos conseils existe t-il une distance en sachant quelle s’est mis au bornage donc juste derrière la haie environ 50 cm merci à tous

  • gauguin Publié le

    des constructions type HABITATION A LOYER MODERE sont construites derrière notre cloture, des maisons implantées à 4 m (ce qui est parait il la norme ) avec un étage d’une hauteur totale de 7 m, pouvez-vous nous dire si cela respecte les normes ? MERCI DE VOTRE REPONSE

  • alineservais Publié le

    Bonjour,
    j’ai acheté en 2007 une maison de village (sans terrain donc), datant des années 1800 et aménagée en habitation dans les années 1970. Mon mur de cuisine est mitoyen avec celui des voisins et ma fenêtre done sur leur cour et en face une grange sans fenêtre. mes volets passent au-dessus de leur terrain à moins que la jardinière m’appartienne. Ils ont un double discoure, il m’oblige à entretenir la jardinière, mais d’un autre côté ils disent que c’est à eux que dit la loi?
    Merci

  • bourrel11 Publié le

    Dans les années soixante,la maison mitoyenne à la mienne est tombée en ruines dégradant le mur séparatif.A l’époque devant le refus du propriétaire de participer aux frais de remise état,c’est moi qui en assure l’entretien régulièrement depuis 1970.Un projet de vente est en cours pour cette parcelle mitoyenne.Je voudrais savoir si le nouveau propriétaire aura le droit de reconstruire accolé à mon habitation ?

  • rosyne Publié le

    J’habite dans un immeuble en forme L .Mes voisins veulent construire une terrasse non couverte sur le toit de l’immeuble au 6éme étage (partie commune).J’ai la fenêtre de ma chambre à 4 mètres(en biais). j’ai un vis a vis avec ma chambre et ma salle de bain. A cet endroit aussi j’ai une vue sur la mer. Comment empêcher cette construction. Doit on demander l’autorisation en AG. faut-il la majorité absolu.

  • kiniout Publié le

    quel est la distance à construire proche d’un cimetière? 35ml-100ml-250ml merci

  • gimbert Publié le

    quel est la^limite de la D13 de construire sur la 2001 a pierrelatte 4 rte de st paul

  • past1106 Publié le

    Le voisin a sa cuisine contre le mur de ma chambre à t il le droit ? Je ne peux pas dormir il fait la teuf jusqu a 1 h du Matin tout les soirs je n en peux plus

  • ondine Publié le

    je suis syndic bénévole de ma copropriété un problème se pose :nous avons un voisin en mitoyenneté qui souhaite modifier la façade de sa maison par l’ouverture de fenêtre il m’a pas les 1m90 en limite de propriété aussi demande -t-il a notre AG l’autorisation de faire ces travaux.
    Quelle est la résolution qu’il faut appliquer?
    Merci de nous aider.

  • efr85 Publié le

    peut on construire des logements privés appartements rez de chaussée et 2 étages avec accès et vue directe sur une cour s école
    merci

  • gerard2 Publié le

    Bonjour,

    Un voisin a monté un mur devant la fenêtre de ma salle de bains et devant celle d’une chambre. Ce mur est construit en biais à une distance de 3m50 de la maison pour un côté de ce biais et de 1m40 de l’autre côté du biais pour une hauteur de 2m04 et une longueur de 7m20 en tout. Je n’ai plus aucune luminosité du soleil dans ces pièces et la vue bouchée sur ce mur. La municipalité n’a établi aucune règle concernant ce type de construction, y a t il une possibilité afin d’obliger ce voisin a démolir ce mur, voir le remplacer par un grillage qui lui laisserai la lumière naturelle passer? (tout recours a l’amiable est rejeté par ce voisin indélicat)

  • gerard2 Publié le

    Un voisin a monté un mur devant la fenêtre de ma salle de bains et devant celle d’une chambre. Ce mur est construit en biais à une distance de 3m50 de la maison pour un côté de ce biais et de 1m40 de l’autre côté du biais pour une hauteur de 2m04 et une longueur de 7m20 en tout. Je n’ai plus aucune luminosité du soleil dans ces pièces et la vue bouchée sur ce mur. La municipalité n’a établi aucune règle concernant ce type de construction, y a t il une possibilité afin d’obliger ce voisin a démolir ce mur, voir le remplacer par un grillage qui lui laisserai la lumière naturelle passer? (tout recours a l’amiable est rejeté par ce voisin indélicat)

  • val25620 Publié le

    Bonjour,
    un constructeur vient de construire une sortie de garage d’un immeuble de 7 appartements devant la porte d’entrée de ma voisine. Elle a 44 cm entre la porte de garage et sa porte d’entrée principal . Est-ce que quelqu’un pourrait me dire s’il y a une réglementation ou un texte de loi pour empêcher ceci.

    • Webmaster Publié le

      Bonjour Madame,
      Merci ce l’intérêt que vous portez à notre service.
      Pour répondre à votre interrogation au sujet des règles de copropriétés, voici une série d’articles qui pourraient vous intéresser : http://conseils.travaux.com/regles-construction-voisin.html
      Bonne lecture !

  • rohart Publié le

    Je suis locataire d’une maison mitoyenne mais aucune séparation à étais faite entre ma maison et celle des nouveaux voisin le souci c que le terrain n’a pas étais séparer non plus ils sont arriver y’a 2 jours et c déjà le bordel il rentre dans le terrain sauf qu’il il y’a toute mes affaires balançoire la maisonnette de mes enfants que doit je faire ?? Quel son mais droit ?? Le propriétaire ne veut rien faire !!

    • Webmaster Publié le

      Bonjour,
      Merci de l’intérêt que vous portez à notre service.
      Le mieux serait de vous rapprocher d’un avocat spécialisé dans le droit de la construction qui pourrait répondre à vos questions.
      Nous vous invitons à faire votre demande de devis ici : https://www.travaux.com/guide-des-prix/architecture
      Cordialement, Sarah.

  • capucine6 Publié le

    Une mairie a retiré la voirie communale devant la maison en y installant des parkings en épis à 1 m 20 de l’unique porte d’entrée de cette maison mitoyenne de part et d’autre de chaque côté Elle se trouve enclavée Que faire? vu que la mairie refuse de retirer ses parkings à destination du restauarant hotel du maire? Quelles sont les règles de droit à mettre en avant dans cette affaire?
    Merci pour vos réponses.

  • fillaudeau Publié le

    bonjour un local technique d:une maison de retraite se trouve a 5ml de la limite de notre terrain ce qui provoque des nuisances sonores ;livraisons ;ramassage poubelles ;bruit du personnel ect…. est ce réglementaire et quoi faire cordialement

  • bnhc Publié le

    bonjour j ai acheter un terrain qui fait 17 m de façade et la maison que j ai choisi mesure 14 metre de façade une parti sera mitoyenne et l autre sera a 3 metre du voisin (cloture). je peut construire?

  • paillette Publié le

    j’aimerais savoir qu’elle est la distance reglementaire entre une unité de méthanisation traitant 60 t de déjections animal celle ci devant etre implantée à 100m au cœur de 3 hameaux environ 40 habitations cette unité ce situerait à 1 ,2km du 1er producteur de ces éffluents est normal et ce ci sans aucunes concertation avec les riverains dans l’attente d’une réponse tous mes remerciements

  • clod Publié le

    Bonjour, je souhaiterais connaitre la distance qu’ il doit y avoir ‘ lorsque l’on construit une cheminée sur un toit par rapport à une autre maison , je m explique , notre voisin à sa cheminée au bas du pan de sa toiture et lorsqu’il allume sa cheminée , toute la fumée retombe sur notre maison , (c’est son moyen de chauffage ) nous avons du boucher nos bouches d’ aération ,avant d être en conflis avec lui , ce que nous ne souhaitons pas , pourriez vous me conseiller ,Merci ,Bien à vous CLO

  • zaza333 Publié le

    Bonjour, je construis une cabane pour les enfants dans les arbres, elle mesure 3 mètres carré et est à 3 mètres environ du sol sur mon terrain, à une distance de propriété de 1.mètre 50 avant notre grillage qui nous sépare de la maison voisine, mes voisins s’opposent à cette petite cabane d’enfants ils me parlent de vis à vis, qu’on peut voir chez eux grâce à la hauteur, sachant que c’est un grillage qui sépare nos propriétés respectives !!! on t-il le droit de s’opposer à ce projet ? merci de vos réponses

  • annick1944 Publié le

    bonjour un immeuble va se construire en limite de notre copropriétée mon appartement mon appartement se trouve 1 etage face a cette construction je me trouve donc avec un mur devant mes fenetres de 21.metres de haut donc plus de clarté ni soleil pouvez medonner la distance réglementée entrecemur et mes fenetres

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