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Zoom sur la loi Pinel

L’investissement locatif Pinel autorise une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités dans certaines zones définies par décret. Montant du loyer et revenus des locataires sont cependant plafonnés. Découverte.

Zoom sur la loi Pinel

Dispositif Loi Pinel

La loi Pinel, ex-dispositif Duflot depuis 2014, est une loi de défiscalisation visant à agrandir le parc locatif français de façon à palier efficacement à la crise du logement. Étudiée pour permettre aux contribuables de déduire chaque année une part de leur investissement de leurs impôts sur le revenu, cette loi incitative favorise l’achat dans le neuf dans les zones qui le nécessitent le plus et la location de biens nus.

Que vous souhaitiez réduire vos impôts, augmenter votre patrimoine, vous créer un complément de retraite ou prévoir un héritage pour vos descendants, la loi Pinel peut être la solution pour vous. Toutefois, une réflexion en amont est indispensable pour bien préparer son projet.

Les questions les plus couramment posées sont celles-ci :

  • Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?
  • Quelle ville pour la loi Pinel ?
  • Quel loyer pour la loi Pinel ?
  • Quel âge pour la loi Pinel ?
  • Quelles évolutions de la loi Pinel en 2019 et 2020?

Cet article apporte des éléments de réponse à ces questions essentielles.

Vous voulez investir en loi pinel : les explications ici…

 

Loi Pinel : définition

Les économistes donnent à la loi Pinel une définition simple : cette loi est un dispositif garantissant une réduction d’impôt aux particuliers ayant acquis un bien locatif dans le neuf.

Ce dispositif est conçu pour ceux qui veulent se constituer un patrimoine immobilier, posséder un bien de rapport qu’ils pourront revendre à la fin de l’engagement avec l’administration fiscale ou encore habiter au moment de leur retraite.

 

Investissement locatif Pinel : qui peut en bénéficier ?

Le dispositif loi Pinel s’adresse majoritairement aux contribuables français désirant investir dans des logements neufs ou intégralement réhabilités du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021. 

Ce dispositif est également ouvert aux SCI (Sociétés civiles Immobilières), aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et aux indivisions. L’idéal est que le montant de l’imposition sur le revenu soit égal ou supérieur à la déduction Pinel car la réduction fiscale ne peut être remboursée, ni entièrement, ni en partie et ne peut pas non plus être reportée sur l’année suivante.

Enfin, sachez que les conditions de la loi Pinel n’incluent pas d’âge limite pour bénéficier du dispositif : même après 55 ans, il est possible d’investir selon ce procédé.

En bref :

L’investisement locatif Pinell s’adresse à tous les contribuables, sans âge limite. Dans l’idéal, la loi concerne les particuliers dont l’imposition est au moins égale ou supérieure au montant de la déduction octroyée.

 

Quelles sont les conditions pour en bénéficier?

Aides financières

Aides financières

L’investissement locatif Pinel concerne majoritairement les biens neufs ou en l’état de futur achèvement. Dans ce deuxième cas, la vente se fait sur plan et le bien doit être achevé au plus tard 30 mois après la déclaration d’ouverture de chantier.

À prendre également en compte, les plafonds relatifs au coût d’acquisition du bien et au prix d’achat au mètre carré :

  • Le coût de l’opération ne doit pas excéder 300 000 €
  • Le prix au mètre carré ne peut être supérieur à 5 500 €

Le bien immobilier doit évidemment répondre aux dernières normes environnementales, en l’occurrence la RT 2012 puis dans un proche avenir la RT 2020. Plusieurs labels permettent d’identifier ces biens performants au niveau énergétique comme le label BBC (Bâtiments Basse Consommation) et le label HPE (Haute Performance Énergétique).

Notez qu’il est possible de bénéficier d’un dispositif Pinel dans l’ancien à condition de prévoir des travaux qui vont permettre de rendre le bien immobilier habitable et conforme aux normes énergétiques en vigueur. Dans ce dernier cas, le coût des travaux doit représenter 25 % au moins du montant total de l’investissement.

En bref :

Seuls les biens neufs ou en voie d’achèvement permettent de disposer de la réduction fiscale Loi Pinel. La réduction d’impôt est calculée dans la limite de 300 000 € par personne et par an et 5500 € par m² de surface habitable.

 

Avantages et inconvénients de la Loi Pinel

Les avantages de la loi Pinel concernent les ménages qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu et donc défiscaliser. Le pourcentage de défiscalisation sur l’investissement est calculé en fonction du nombre d’années d’engagement de location, soit :

  • 21 % du prix du bien pour 12 ans d’engagement avec un taux de défiscalisation de 2 % par an les 9 premières années puis 1 % par an les années restantes ;
  • 18 % du prix du bien pour 9 ans d’engagement avec un taux de défiscalisation de 2 % par an ;
  • 12 % du prix du bien pour 6 ans d’engagement avec un taux de défiscalisation de 2 % par an.

Réaliser une simulation loi Pinel permet de connaître le budget total récupéré grâce à la déduction d’impôts, le montant des mensualités si un emprunt est souscrit ou encore la valeur du bien au moment de la revente. Bon point : le dispositif loi Pinel permet à l’investisseur de louer à ses ascendants ou ses descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal.

Concernant les bases de la loi Pinel : l’inconvénient majeur est la durée d’engagement : le bien immobilier ne peut être revendu et le propriétaire ne peut en disposer comme il le souhaite avant le terme du contrat avec le fisc.

En bref :

La réduction d’impôt octroyée par le dispositif Pinel varie de 6 à 21% en fonction de la durée de l’engagement de location (de 6 à 12 ans). Le bien ne peut être revendu avant la fin de la durée d’engagement.

 

Les zones couvertes par la loi Pinel

Seules certaines zones géographiques sont éligibles à un investissement en loi Pinel. Les secteurs ayant le plus besoin de logements neufs sont différenciés. Ainsi, le zonage de la loi Pinel s’établit comme suit :

  • La zone A bis comprend Paris et 29 communes localisées dans la petite couronne;
  • La zone A englobe les agglomérations de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et les métropoles : Lyon, Lille, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève.
  • La zone B1 regroupe toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants dont la grande couronne parisienne, Bayonne, Annecy, La Rochelle, Saint-Malo, Chambéry mais aussi les départements des DOM TOM et la Corse.

Deux autres zones apparaissaient avant 2019 : la zone B2 et la zone C. Ces deux zones ne font aujourd’hui plus partie du dispositif Pinel, sauf dérogation.

Déterminer le montant et les avantages de la loi pinel selon la zone peut être complexe et demander l’expertise d’un conseiller en patrimoine.

 

Loyer plafonné : ce que dit la loi

Zoom sur la loi Pinel

Plafond de ressource locataires Pinel © ServicePublic.fr

Pour obtenir une réduction annuelle sur ses impôts durant 6, 9 ou 2 ans, l’investisseur doit s’engager à louer son bien nu durant ces années-là aux prix indiqués. Certaines contraintes sont donc liées à la loi pinel pour la location. Le plafond de loyer en loi pinel est fixé chaque année pour chacune des zones. Il est calculé au m². Les plafonds étaient les suivants en 2018:

  • 16,96 €/m² pour la zone A bis (soit 848€ pour un appartemment de 50m²)
  • 12,59 €/m² en zone A ( soit  629,5 €  pour un appartemment de 50m²)
  • 10,15 €/² en zone B1. (soit 507,5pour un appartemment de 50m²)

Le calcul du loyer en loi pinel doit donc se baser sur ces maxima pour la France métropolitaine. Pour les DOM TOM, d’autres montants s’appliquent. Notez que les charges ne sont pas comprises dans ce tarif !

Des restriction de la loi pinel sur le locataire existent également.Vous ne pouvez louer qu’à des personnes dont les revenus n’excèdent pas un certain niveau de ressource.

Ainsi le plafond de ressources pour une personne seule en zone A ou A bis est, en 2018, de 37 508 € et pour un couple de 56 508 €. Ce montant augmente avec le nombre de personnes à charge. Par exemple, le plafond de ressources en loi pinel pour un couple avec 3 enfants est de 104 390 € en zone A bis.

En bref :

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Loi Pinel, le loyer du bien acquis comme le niveau de revenus du locataire doivent respecter un plafond fixé par décret durant toute la durée de l’engagement de location.

 

Les évolutions de la loi Pinel en 2019

Le dispositif loi Pinel est pour le moment applicable jusqu’en 2021. Mais, l’évolution de la loi pinel est constante. De nouvelles conditions sont établies chaque année pour que les investissements se concentrent dans les zones les plus tendues.

La loi pinel 2020 réitère donc, dans un premier temps, le nouveau zonage mis en place depuis le 15 mars 2019. Les communes les moins tendues situées en zone B2 ou en zone C ne pourront plus permettre un investissement en loi pinel. Les communes encore acceptées dans ces deux zones doivent soit être affectées par la fermeture d’une caserne ou d’une base militaire, soit étant liées par un contrat de redynamisation d’un site de défense.

Autre changement : la loi Pinel est élargie aux expatriés. Les propriétaires ayant décidé de s’expatrier hors de France auront ainsi la possibilité de continuer à bénéficier du dispositif loi pinel, à condition de s’être engagé avec le fisc après le 1er janvier 2019.

 

Loi pinel dans l’ancien et dispositif Denormandie

Zoom sur la loi Pinel

Par ailleurs, la loi pinel 2020 autorise toujours les investissements avec travaux dans l’ancien si le logement est jugé inhabitable en l’état par un expert indépendant(Loi Pinel Ancien). Les avantages fiscaux restent les mêmes que pour un investissement dans le neuf.

Enfin, un nouveau dispositif de défiscalisation complète le dispositif loi pinel : il s’agit de la loi Denormandie 2019. Ce plan vise une amélioration de la qualité du parc immobilier dans le coeur de 222 villes sélectionnées. Des incitations fiscales intéressantes sont également prévues dans le cadre de la réhabilitation de logements anciens. La loi Denormandie autorise la même réduction fiscale pour des travaux permettant

  • soit d’améliorer de 30% la performance thermique d’un logement;
  • soit de représenter un bouquet de 2 types de travaux sur un bouquet de cinq.

Isolation des combles, isolation des murs , changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres, changement de chaudière font partie des travaux éligibles.

En bref :

Il est possible d’obtenir une réduction fiscale similaire à celle de la loi Pinel pour l’investissement dans des logements anciens à rénover via la loi Pinel dans l’ancien et la Loi Denormandie.

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