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Depuis quelques années, les diagnostics obligatoires se multiplient lors de la vente, de la restauration ou de la démolition d'un bien immobilier. Dans ce maquis réglementaire, un nouveau label permet aujourd'hui d'y voir plus clair.

L'idée d'un diagnostic global obligatoire d'un logement lors d'un achat ou d'une cession fait son chemin. "C'est une excellente idée et j'entends la plupart des partenaires du monde du logement y être favorables", déclare ainsi Gilles de Robien, ministre de l'Equipement. L'idée, selon lui, serait de rassembler en un seul document simplifié les multiples obligations existantes : surface, amiante, accessibilité au plomb, termites et, plus récemment, gaz et risques naturels ou technologiques.

Une idée, a affirmé le ministre, qui sera examinée dans le cadre de la préparation de la loi "Habitat" (qui changera de nom d'ici l'automne). En attendant une telle unification et simplification documentaire, il reste que, créés par la loi Carrez, les diagnostics amiante, plomb, termites et de mesures de surfaces sont obligatoires et qu'il n'est pas encore tout à fait clair quant à ceux qui sont habilités ou non à les réaliser.

Pourquoi un diagnostic obligatoire ? C'est une contrainte juridique qui l'a imposé. En effet, tout acheteur d'un logement qui s'aperçoit que le bien acheté est affecté par des problèmes sérieux (plomb, termites, amiante, etc.) qui ne lui avaient pas été signalés est en droit de se retourner contre le vendeur, de faire annuler la vente et de demander des dommages et intérêts. Le vendeur de bonne foi, pour sa part, peut invoquer la "clause d'exonération de garantie pour vice caché", c'est-à-dire qu'il ignorait tout du problème au moment de la vente. C'est pour remédier à cette situation qu'un diagnostic, établi par une "tierce personne indépendante, qualifiée et dûment mandatée", doit être établi préalablement à la vente.

Sachant que le diagnostiqueur doit être indépendant, qu'il doit être correctement assuré et, pour le cas de l'amiante depuis janvier dernier, titulaire d'une attestation de compétence délivrée à l'issue d'une formation certifiée, il n'est pas très facile aujourd'hui pour les particuliers de savoir à qui ils peuvent s'adresser. Les géomètres-experts proposent leurs services, les architectes sont également compétents, d'autres corps de métier s'improvisent diagnostiqueurs. Comment s'y retrouver ?

Dans ce maquis, une initiative intéressante permet de débroussailler le terrain. Le CEBTP, ou tout organisme équivalent, proposent aux diagnostiqueurs d'obtenir un label (apte®) justifié par une formation et/ou d'une expérience professionnelle de trois ans minimum dans le bâtiment, et d'une assurance professionnelle en cours de validité. Ce n'est qu'une initiative parmi d'autres mais c'est le signe que, visiblement, le diagnostic des biens immobiliers est en train de devenir un métier en soi. En attendant le document unique souhaité par le ministre.

Rappel des principaux diagnostics obligatoires :

Loi Carrez : Depuis mai 1997, les propriétaires d'un lot en copropriété doivent fournir un document attestant la superficie "habitable" de ce lot (tolérance d'erreur de plus ou moins 5% de la surface totale) lors de la vente.

Plomb : Depuis juillet 1999, tous les propriétaires d'immeubles construits avant 1948 ou situés dans des département à risques (voir avec la préfecture), qui souhaitent vendre leur logement, y réaliser des travaux ou les démolir, doivent faire réaliser un diagnostic dont l'objectif est la recherche de plomb dans les peintures, surtout dans les zones accessibles.

Termites : Depuis juillet 2000, dans les départements, communes ou zones à risque délimités soit par arrêté préfectoral, soit par arrêté municipal, tous les propriétaires qui souhaitent vendre ou démolir leur bien immobilier doivent fournir un état parasitaire datant de moins de trois mois à la date de signature de l'acte définitif.

Amiante : Quand le permis de construire d'un logement a été déposé avant le 1er juillet 1997, un diagnostic destiné à repérer les matériaux contenant de l'amiante est obligatoire pour les particuliers préalablement à la vente, avant travaux de restructuration ou démolition. Mais, depuis janvier 2003, ce diagnostic ne peut être établi que par des techniciens (Experts, contrôleurs techniques par exemple) possédant une attestation de compétence délivrée à l'issue d'une formation certifiée.