Terrain non constructible : autant de règles que d'exceptions

A priori, comme son nom l'indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d'une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut – un terrain peut être construit selon sa localisation, le moment de l'année, la politique de la commune par exemple. Une seule certitude : sans règle générale, c'est au cas par cas, le plus souvent avec votre commune, qu'il faut engager la discussion. Le point dans ce dossier. publicité

Autres limitations au droit de construire

La prise en compte de projet d’intérêt général, les entrées de ville et le plan d’exposition au bruit sont autant d'éléments pouvant affecter la constructibilité d'un terrain.

- La prise en compte de projet d’intérêt général (PIG)

L’article R121-3 du code de l’urbanisme dispose, en substance, que peut constituer un projet d’intérêt général tout projet d’ouvrage, de travaux ou de protection présentant un caractère d’utilité publique et étant destiné à la réalisation d’une opération d’aménagement ou d’équipement ou de fonctionnement d’un service public, à l’accueil et au logement des personnes défavorisées ou de ressources modestes, et à la protection du patrimoine naturel ou culturel, à la prévention des risques, à la mise en valeur des ressources naturelles ou à l’aménagement agricole et rural.

Les PIG relèvent d’initiatives étatiques. Et la notion d’intérêt général ayant une acception extensive, les tribunaux exercent sur la qualification de PIG pouvant être retenue par les autorités administratives, un contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation ou du bilan coûts /avantages.

En clair, l’Etat peut décider d’un projet à sa convenance le qualifiant de PIG, lequel impliquerait de fait le classement en zone non constructible d’un périmètre déterminé, ainsi que l’expropriation de terrains habités pour cause d’utilité publique. Heureusement, les juridictions administratives contrôle les éventuelles «erreurs d’appréciation» de l’Etat.

- Les entrées de ville (article 12, L111-1-4 C.U.)

L’article L111-1-4 du code de l’urbanisme relatif aux entrées de villes instituait une règle d’inconstructibilité le long des autoroutes et routes express. Il s’appliquait, de plus, de plein droit dans les communes ne disposant pas d’un POS (Plan d’occupation des sols) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, opposable aux tiers.

Dorénavant, les communes non dotées d’un plan local d’urbanisme peuvent ne pas être frappées par l’interdiction de construire aux entrées de ville dès lors qu’une étude attestant de la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages, ayant reçu l’accord de la commission départementale des sites, est jointe à la demande d’autorisation du projet.

Ce nouvel article, qui concerne aussi bien les particuliers que les professionnels, permet une application plus souple de la règle d’inconstructibilité, eu égard aux spécificités locales, notamment en zone de montagne.

- Le plan d’exposition au bruit (article L147-5 C.U.)

Le plan d'exposition au bruit a pour objectif d’éviter d’exposer aujourd’hui et demain de nouvelles populations au bruit aéronautique. Il détermine quatre zones – de zone A gêne très forte à zone D, pas de gêne – imposant des limitations du droit de construire et des mesures particulières dans toutes ces zones pour ce qui concerne, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, l'extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes.

Ainsi, dans la zone C (gêne modérée), les plans d'exposition au bruit peuvent délimiter des secteurs où des opérations de réhabilitation et de réaménagement urbain peuvent être autorisées, à condition qu'elles n'entraînent pas d'augmentation de la population soumise aux nuisances sonores. A noter que tous travaux dans ces zones doivent faire l'objet de mesures d'isolation acoustique. Ce dispositif est annexé au Plan local d’urbanisme (PLU).

Concrètement, le plan d’exposition au bruit définit une modification des possibilités de déroger à l’interdiction de construire dans les zones C :
- la possibilité de réaliser dans ces zones, des immeubles collectifs moyennant réduction corrélative des habitations précédemment exposées au bruit est supprimée.
- désormais, il est possible, pour permettre le renouvellement urbain des quartiers et villages existants, de délimiter, dans les zones C, des secteurs ou des opérations de réhabilitation et de réaménagement urbain, à condition qu'elles n'entraînent pas d'augmentation significative de la population soumise aux nuisances sonores.

En tout état de cause, le certificat d'urbanisme doit signaler l'existence de la zone de bruit et l'obligation de respecter les règles d'isolation acoustique.

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