Terrain non constructible : autant de règles que d'exceptions

A priori, comme son nom l'indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d'une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut – un terrain peut être construit selon sa localisation, le moment de l'année, la politique de la commune par exemple. Une seule certitude : sans règle générale, c'est au cas par cas, le plus souvent avec votre commune, qu'il faut engager la discussion. Le point dans ce dossier. publicité

Causes de non constructibilité : le zonage

Un Plan local d'urbanisme (PLU) ou Plan d'occupation des sols (POS) définit des règles de zonage, pouvant interdire de construire dans certaines zones délimitées par ce plan. On distingue ainsi quatre zones qui, selon leur classement, pourront être construites, ou non.

La définition du zonage laisse théoriquement aux autorités de la commune une grande marge d’appréciation, sous réserve qu’elle tienne compte d’orientations ou de prescriptions établies à un niveau supra communal. Ainsi, l’article R123-4 dispose qu’un PLU peut faire apparaître quatre grande zones : des zones urbaines dites zone U, des zones à urbaniser dites zones AU, des zones agricoles dites zones A, des zones naturelles et forestières dites zone N.

Peuvent être classées en zones U, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Quant aux zones AU, elles concernent les secteurs à caractère naturel de la commune, destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Relativement aux zones A, sont concernés les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Seules les installations ou constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole peuvent être autorisées en zone agricole. Enfin, concernant les zones N, sont classés dans cette catégorie les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison : soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt (notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique), soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Ainsi, le zonage prévu par les documents d’urbanisme, compte tenu de la vocation réelle des terrains mais également de la volonté politique des élus locaux voire de l’Etat, donne une vision globale des zones a priori constructibles, lesquelles sont constituées par les zones A et AU. Cela étant, il existe des terrains non constructibles dans ces zones et pour le savoir, il faut demander un certificat d’urbanisme à la mairie du lieu de localisation dudit terrain.

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