Distance entre constructions : les limites à ne pas franchir

Le droit de construire sur son terrain est sévèrement encadré par le code de l’urbanisme et les documents municipaux correspondants. Distances entre habitations, implantation des dépendances, recours possibles… Passage en revue des règles à respecter avant de lancer les travaux.
publicité

A-t-on le droit de construire sur l'ensemble d'un terrain, y compris près des limites séparatives entre deux propriétés ?

«Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu'en limite de propriété, sans besoin de l'accord du propriétaire voisin». En une seule phrase, le site Internet service-public.fr résume le droit à la propriété, consacré par la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, et l’usage que ce dernier peut faire de son bien. Il est donc possible de construire en limite de propriété.

Mais, car il y a un mais, cette assertion mérite d’être précisée. En effet, les règles d’urbanisme sont telles que des distances de séparations entre des constructions existent et doivent être respectées, principalement dans deux cas : les limites avec la voirie et les distances entre les constructions et les limites séparatives entre les deux terrains. Dans les deux cas, il n’existe pas une distance fixe, ‘universelle’ d’un bout de la France à l’autre. «Logiquement, les distances qui doivent être respectées sont soit fixées par les Plans d’occupation des sols (POS) et Plans locaux d’urbanisme (PLU) des communes quand ces derniers existent, soit, à défaut, par le code de l’urbanisme et les règlements régionaux», explique Magali Bertrand, directrice de l’Association départementale pour l’information sur le logement du Loiret (ADIL 45).

Pourquoi un tel besoin de distance(s) entre les habitations ?

Pour le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme, ce souci d’implantation répond à plusieurs objectifs. Tout d’abord, «garantir une certaine intimité pour les constructions voisines, garantir l’ensoleillement et permettre un agencement harmonieux des constructions». Par ailleurs, la jurisprudence du conseil d’Etat explique que ces marges de recul répondent à une exigence d’hygiène, de salubrité et de sécurité.

A noter toutefois que ces dispositions ne concernent que les distances entre immeubles et non par rapport aux voies publiques. Par contre, le code de l’urbanisme, les POS et les PLU prévoient également des mesures concernant l’alignement avec les voies publiques.

Bref, suivant, le lieu où vous habitez, il convient de faire attention. Pour cela, il ne faut pas hésiter à se rendre en mairie pour consulter le document d’urbanisme en vigueur. A voir également cette question avec votre architecte. Ce dernier en effet, en présentant la demande de permis de construire, devra présenter parmi les différents documents du dossier un plan de masse où les distances seront inscrites. Il s’agit là d’un élément qui déterminera l’acceptation du permis de construire ou non.

Le permis étant accepté «sous réserve du droit du tiers», selon l’expression consacrée dans l’autorisation, il convient également de voir avec vos voisins si la construction réalisée ne leur porte pas préjudice. Bien qu’il soit possible de se passer de leur ‘autorisation’, attention toutefois à ne pas laisser le malentendu dégénérer en conflit devant le tribunal d’instance.

Pour plus de précisions, vous pouvez consulter votre Direction départementale de l’équipement (DDE), le Conseil d'architecture d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) du département ou encore l’ADIL près de chez vous (les adresses et numéros de téléphones sont disponibles sur le site Internet www.anil.org).

• A-t-on le droit de construire sur l'ensemble d'un terrain, y compris près des limites séparatives entre deux propriétés ?
• Quelles sont les limites admises entre une construction et la voirie ?
• Quelles sont les distances admises entre une construction et la limite séparative ? Entre deux maisons sur deux propriétés différentes ?
• Existe-t-il des distances à respecter entre une construction et le domaine public ?
• La construction de piscine est-elle soumise aux règles de distance avec les limites séparatives ?
• Peut-on construire une dépendance, type garage, cabanon de jardin, hangar ou autres près d'une limite séparative ou un mur mitoyen ?
• Est-il possible de déroger aux règles de distance entre les constructions dans le cadre d'une extension de bâtiment ?
• Les services municipaux de l'urbanisme disposent-ils de moyens de contrôle concernant les distances à respecter ?
• Quelle est la juridiction compétente en cas de litige ?