De l'atelier au loft, de la grange à la maison : le changement de destination

Passer d'un local d'activités industrielles à un logement ou d'une habitation à une activité artisanale nécessite, s'il y a travaux, d'obtenir un permis de construire qui est accordé en fonction des orientations d'urbanisme choisies par la commune. Avant de s'engager, mieux vaut bien connaître les implications du changement de destination. publicité

Passer de l'activité au logement : les démarches

Comment s'assurer d'obtenir le permis avant d'acheter le bien? Le mieux est de se renseigner dès que possible aux services de l'urbanisme concernés. On peut toujours se prémunir en insérant dans la promesse de vente une clause suspensive d'obtention du permis.

Une autorisation légale (permis de construire ou déclaration de travaux) est requise pour les travaux d'aménagement intérieur qui ont pour effet de changer la destination de l'espace ; dans la majorité des cas, c'est d'un permis de construire qu'il s'agit. Dans le cas de la transformation d'une activité en logement, quels sont les travaux qui nécessitent un permis de construire? Tout ce qui a trait à ce changement : déplacement de cloison, installation d'une salle d'eau ou d'une cuisine, etc.. Comme il est difficile d'imaginer un changement de destination sans travaux, le permis de construire s'impose donc dans les faits même si la loi prévoit que, s'il n'y a pas de travaux le permis de construire, n'est pas obligatoire. "Quand on a un doute, le mieux est de se renseigner auprès des services techniques de sa mairie", déclare Didier Ganier, juriste à l'Adil de l'Yonne. "Souvent les gens perdent du temps en déposant une déclaration de travaux et sont obligés de refaire ensuite un dossier de permis de construire."

Si vous venez de visiter la grange de vos rêves au milieu d'une vallée isolée, ou si vous venez d'apprendre que l'atelier voisin, que vous guignez depuis des années, est à vendre, courez au service de l'urbanisme de votre commune. Il s'agit de s'assurer au plus tôt des règles d'urbanisme qui sont applicables au cas qui vous intéresse et de connaître les hypothèses de refus de permis de construire.

A ce stade, le service de l'urbanisme ne pourra pas s'engager, cependant, sur votre chance ou non de l'obtenir. "L'octroi du permis de construire dépend du respect des treize ou quatorze règles du POS", déclare M. Leroux, instructeur "droit du sol" à la mairie de Bagnolet (Seine-Saint-Denis). "Mais je ne pourrai jamais donner à quelqu'un l'assurance qu'il l'aura, car le décideur final, c'est le maire."

Reste une solution pour ne pas risquer de se retrouver le bec dans l'eau après avoir acheté un vieil hôtel et ne pas pouvoir la transformer en habitation : la condition suspensive dans la promesse de vente. "Si les réponses du service de l'urbanisme sont trop vagues, le mieux est de bloquer le bien en signant une promesse de vente avec une conditions suspensive d'obtention du permis de construire et de déposer le dossier au plus vite", conseille-t-on à l'Adil de l'Yonne. La somme avancée lors de la promesse sera remboursée intégralement. En cas de refus du permis.

Attention toutefois à prévoir dans la promesse, pour la signature de l'acte de vente définitif, une date limite qui intègre le délai d'instruction du permis : le délai légal maximum est de deux mois, mais il peut être prolongé d'un mois si le projet nécessite la consultation de services extérieurs, par exemple s'il implique l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (cas d'une construction située à 500 m d'un monument historique), et jusqu'à quatre mois dans certains (rares) cas où la construction est en zone de co-visibilité d'un monument historique. Vous aurez, pour la même raison de délai, intérêt à soumettre un dossier soigné, pour ne pas risquer que l'on vous demande des pièces supplémentaires, ce qui retardera d'autant sa délivrance.

Si le logement est situé à Paris, dans les communes situées à moins de 50 kilomètres de la capitale ou dans une commune de plus de 10.000 habitants, il existe une autre possibilité, celle du changement d'affectation temporaire. Selon l'article 631-7-1 du code de la construction, une mairie peut attribuer un changement d'affectation temporaire d'une durée maximum de 13 ans. Dans ce cas de figure, seule une déclaration de travaux sera nécessaire. Mais en dehors de la simplicité plus grande du dossier à constituer, les règles d'urbanisme à respecter seront les mêmes et l'instruction du dossier se fera selon les mêmes critères. Et, bien sûr, le changement d'affectation n'a qu'un temps limité.

Enfin, faut-il prendre un architecte pour un projet incluant un changement de destination ? La règle est la même que pour n'importe quel permis de construire : au-delà de 170 m² de surface hors œuvre nette (SHON, c'est-à-dire la surface des planchers après déduction des combles et sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m, des toitures-terrasses, balcons, etc., des parkings et garages, des bâtiments agricoles), le recours à l'architecte est obligatoire. Gardez à l'esprit cependant que, le plus souvent, un architecte saura faire passer un permis de construire plus facilement qu'un particulier. De plus, le changement de destination, selon les règles de votre commune, pouvant se révéler particulièrement difficile, les compétences de l'homme de l'art et son habitude de traitement des dossiers peuvent faire la différence.

Cas particulier : un changement de destination sans démarche légale est toléré, à titre individuel, pour les professions libérales qui aménagent un bureau dans leur appartement. Attention cependant, les règlements de certaines copropriétés peuvent imposer certaines obligations ; dans le cas de copropriété, que l'aménagement soit intérieur ou extérieur, il est impératif de se référer au règlement interne.

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