Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété en deux temps mis en place par les pouvoirs publics en 2004. Il s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’Etat pour être éligible aux financements PSLA.

Le principe de la location-accession

Le mécanisme, en deux phases, de location-accession permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataires. La première phase concerne un opérateur HLM qui finance le logement comme dans le cas d’une opération locative classique, le ménage occupant le logement (au titre de leur habitation principale) acquitte alors une redevance composée d’une indemnité d’occupation, des frais de gestion et d’une épargne (la ‘part acquisitive’). A l’issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété. Ce contrat est ouvert à l’acquisition dans le neuf comme dans l’ancien.

Le PSLA est donc un prêt conventionné dédié à ce type d’opérations sociales dans le neuf. Il présente les mêmes avantages fiscaux que le PLS (TVA à taux réduit et exonération de TFPB) et est éventuellement transférable de l’opérateur à un ménage accédant.

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La mensualité de remboursement à la charge du ménage est plafonnée. La somme des mensualités (hors primes d'assurance) ne doit pas dépasser la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l'option. L'Aide Personnalisée au Logement (APL) peut être accordée à l'accédant titulaire d'un contrat de location-accession lorsque le vendeur est titulaire d'un PSLA (application du barème de l'aide personnalisée accession).

Le prêt peut se cumuler à un autre prêt conventionné (PAS par exemple). Les prêts complémentaires du prêt conventionné sont également mobilisables (1% logement). A compter du 15 janvier 2009, le PSLA peut se cumuler avec un prêt à taux zéro pour les seules levées d’option.

Les plafonds à appliquer à compter du 10 avril 2009 sur les revenus n-1 (Décret n°2009 - 392 du 7 avril 2009) sont les suivants :
>> 1 personne : 31.250 euros (zone A) ; 23.688 euros (zone B et C) ;
>> 2 personnes : 43.750 euros (zone A) ; 31.588 euros (zone B et C) ;
>> 3 personnes : 50.000 euros (zone A) ; 36.538 euros (zone B et C) ;
>> 4 personnes : 56.875 euros (zone A) ; 40.488 euros (zone B et C) ;
>> 5 personnes et plus : 64.875 euros (zone A) ; 44.425 euros (zone B et C).

Pour la justification des ressources, l’emprunteur doit fournir son avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2 ainsi que, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Lorsque le contrat est signé après le 31 mai, il doit également fournir les mêmes avis pour les revenus de l’année n-1.

Le prix de vente du logement devra respecter les prix plafonds applicables en accession HLM, diminué de l’effet TVA.

La phase locative

Pendant toute la durée de la première phase de l’opération, le logement est la propriété de l’opérateur. Le locataire-accédant verse une redevance constituée d’une indemnité d’occupation, des charges et d’une part assimilable à une épargne et imputable sur le prix du logement. Le ménage bénéficie de l’APL accession basée sur la redevance, conformément à la législation actuelle.

La levée d’option et la phase d’accession

Lorsque le ménage le souhaite et selon les dispositions prévues par le contrat de location-accession, il peut lever l’option. Dans ce cas, le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de location-accession minoré, à chaque date anniversaire du contrat, d’au moins 1,5%.

L’opérateur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété. Il peut s’agir du transfert du PSLA accordé initialement à l’opérateur.

L’établissement de crédit sera également amené à vérifier que le ménage accédant présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option.

Dans le cas où l’organisme aurait contracté des prêts du 1% logement, il est prévu que ceux-ci soient remboursés par anticipation, au moment de la levée d’option et que les ménages salariés puissent également bénéficier, en phase accession, de prêts du 1% logement, dont les caractéristiques seront modulées en fonction de leurs revenus.

Les avantages fiscaux (TVA à 5,5% et exonération de TFPB pour la durée à courir) étant maintenus pour le ménage, celui-ci bénéficie, dans le cadre de ce dispositif, de conditions financières nettement plus avantageuses que celles qu’il aurait connues en accession directe. Dès la levée d’option, le ménage, devenu pleinement accédant à la propriété, est redevable des charges d’accession.

Si le ménage n’est pas en mesure de lever l’option au terme du contrat de location-accession et si ses ressources sont inférieures aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres successives de relogement dans le parc locatif social. En cas d’acceptation, le ménage est dispensé de la procédure d’attribution en vigueur dans le parc Hlm.

Pour en savoir plus, contacter les organismes HLM ou les Directions Départementales de l’Equipement (DDE).