De l'atelier au loft, de la grange à la maison : le changement de destination

Passer d'un local d'activités industrielles à un logement ou d'une habitation à une activité artisanale nécessite, s'il y a travaux, d'obtenir un permis de construire qui est accordé en fonction des orientations d'urbanisme choisies par la commune. Avant de s'engager, mieux vaut bien connaître les implications du changement de destination. publicité

Permis de construire : les spécificités des zones rurales et urbaines

La règle générale est la même pour tous les cas de figure : changement de destination = permis de construire. Mais, en ville ou à la campagne, les critères d'attribution de celui-ci diffèrent. Les services instructeurs des permis vous informeront sur les pratiques habituelles du secteur.

Citadins qui rêvez de transformer cette vieille grange en paradis bucolique, ne perdez pas de vue que la campagne présente des particularités à prendre en compte dans le cas d'une demande de permis de construire. Celui-ci sera attribué, ici aussi, en fonction des règles du POS ou du PLU, qui diffèrent d'une commune à l'autre. Certaines règles générales peuvent être tirées cependant : "Si la dépendance est en continuité du bâti, en sortie de village, par exemple, il n'y aura a priori pas de problème", souligne Didier Ganier, de l'Adil de l'Yonne. "Si par contre, il s'agit d'une grange isolée dans la campagne, il y a plus de risque, car les municipalités cherchent souvent à éviter le mitage du territoire."

Certaines communes empêchent en effet la transformation de bâtiments agricoles en habitations. Mais les règles d'urbanisme peuvent évoluer. "Nous l'interdisions au départ, explique-t-on à Ribérac (Dordogne), mais nous avons révisé le POS pour autoriser le changement d'affectation car cette règle empêchait l'installation d'enfants d'agriculteurs." Le PLU, qui remplace peu à peu les POS, permet de préciser, dans une zone agricole, quel type de construction peut donner lieu à des changements de destination : "En général, les communes les autorisent, mais leurs règlements précisent que ces changements sont possibles sur du bâti en pierre ou en terre, par exemple", indique-t-on à la subdivision de la DDE de Dol-de-Bretagne (Ille-et-Vilaine) : il s'agit ici de ne pas autoriser la transformation en habitation de n'importe quel hangar en tôle ondulée, mais de réhabiliter des bâtiments présentant un intérêt patrimonial.

Autre critère à vérifier, la question du raccordement de la parcelle aux réseaux d'eau et d'électricité. Pour que le permis soit accordé, il faut en général que le terrain les longent ou n'en soit pas trop éloigné, sinon les coûts sont prohibitifs pour la commune et elle ne le fera pas si elle n'a pas prévu d'aménager l'endroit concerné.

Enfin, il reste la question de la distance minimale à respecter entre les habitations et une exploitation agricole afin de préserver de bonnes relations de voisinage. Un règlement sanitaire départemental va par exemple imposer une distance minimale de 50 m entre un élevage bovin et des habitations voisines. Lorsqu'il s'agit d'installations classées (établissements abritant des activités dont le fonctionnement occasionne des nuisances pour l'environnement), la distance est au minimum de 100 m.

En milieu urbain, les problèmes sont d'un autre ordre. A la mairie de Bagnolet (93), haut lieu de la transformation des immeubles industriels en lofts, on cite trois problématiques principales qui peuvent mener à des refus de permis : l'obligation d'assurer la moitié du COS en activités, pour maintenir la mixité des usages et des populations (la mode du loft, à force d'attirer une catégorie d'artistes aisés risquant de déséquilibrer la composition de la ville) ; la question du stationnement obligatoire par logement (un pour 90m2 de logement à Bagnolet) et le problème des vues : "Les locaux industriels prennent souvent toute la parcelle, ce qui empêche d'ouvrir des fenêtres à cause des règles de vu."

En clair, selon le quartier et la commune, les réponses peuvent être diamétralement opposées. Ainsi, si vous avez repéré un vieil entrepôt dans un quartier en déshérence industrielle que la ville souhaite transformer en quartier résidentiel, vous avez toutes vos chances. Si le même entrepôt est dans un quartier au sein duquel la commune souhaite préserver une activité industrielle, votre projet a peu de chances d'aboutir.

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