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Travaux en copropriété : prenez vos précautions

Enfin ! Heureux d’avoir terminé des travaux longs et coûteux dans votre appartement… Mais avez-vous bien respecté les règles de base de la copropriété ? Tour d’horizon pour ceux qui prévoient agrandissement, rénovation ou modernisation dans un immeuble.

Travaux en copropriété : prenez vos précautionsAvant de donner le premier coup de pioche, et pour éviter de devoir, une fois les travaux finis, tout démolir, voire remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il vous faudra impérativement respecter le règlement de copropriété, obtenir les autorisations nécessaires de l’administration et des hommes de l’art (architectes et experts) et enfin prendre en compte le droit des voisins.

Un immeuble en copropriété est divisé en lots, répartis en parties privatives attribuées à chacun des copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive (intérieurs des appartements, équipements et cloisons comprises à l’exception des murs porteurs), et en parties communes telles que gros œuvre du bâtiment, éléments d’équipement commun comme les canalisations qui parcourent les locaux privatifs, le sol de la cour, parc ou jardin. Chaque copropriétaire peut user des parties communes et privatives, à condition de ne pas porter atteinte à leur destination ni aux droits des autres copropriétaires.

Travaux en copropriété : Indispensable, l’autorisation de la copropriété

“Dès lors qu’il s’agit de travaux dans des parties privatives, le syndic, qui gère les parties communes n’a pas à intervenir”, explique Fabrice Fouineau, gestionnaire chez Patrimoine Etoile à Paris. Ainsi la plupart des travaux d’aménagement courant d’un appartement (peinture, électricité, abattage de cloisons intérieures création d’escalier intérieur, pose de revêtement de sols) sont dispensés de toute autorisation. Attention toutefois aux murs porteurs, intouchables sans autorisation, et au remplacement de la moquette par du plancher, parfois interdit pour ne pas altérer l’insonorisation et provoquer une gêne supplémentaire pour les voisins. Cela dit, ce n’est pas toujours aussi simple. “Même dans les parties privatives, il existe de nombreuses parties communes : les murs porteurs, les radiateurs et les tuyauteries du chauffage collectif et les canalisations desservant l’ensemble de la copropriété notamment”, précise l’expert.

De façon générale, si les travaux en copropriété concernent une partie commune, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou risquent de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, vous devrez soumettre un dossier technique complet (regroupant les avis des experts techniques et les documents administratifs nécessaires) à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Voici les principaux cas de travaux en copropriété nécessitant cette autorisation et quelques fois d’autres documents administratif et avis d’experts :

  •  aménager des combles (si ne s’agit pas d’une partie privative), un permis de construire étant nécessaire ;
  • ouvrir ou changer la dimension d’une fenêtre, poser un Velux ;
  • réunir deux appartements : cela peut réclamer deux autorisations, s’il s’agit d’appartements mitoyens dépendant de deux copropriétés différentes, attention aux murs porteurs ;
  • fermer une véranda existante ;
  • poser une antenne parabolique ;
  • ravaler ou peindre l’extérieur ;
  • surélever la toiture, ce qui nécessite aussi un permis de construire ;
  • transformer sa cave en appartement, cas où il faut vérifier la conformité du projet avec le règlement sanitaire départemental (RSD) et demander un permis de construire.

Pour Fabrice Fouineau, la création d’une véranda, d’une terrasse, d’un jardin privatif ou d’une piscine au rez-de-chaussée ou au dernier étage “reste envisageable si on rachète la partie commune et si on modifie le règlement de copropriété”. Il précise encore : “chaque fois que l’on modifie la destination d’une partie privative, le permis de construire est obligatoire. C’est le cas notamment lorsque l’on transforme un local commercial en habitation ou inversement”.

Travaux en copropriété : Les autres obligations

Avant d’entreprendre des travaux en copropriété importants, il est recommandé de souscrire un contrat d’assurances dommages et ouvrages, et de faire établir un constat dans l’appartement du dessus et du dessous avec photos à l’appui. Mieux vaut s’assurer les services d’un architecte qui, assisté d’un ingénieur béton pourra vérifier, avec une note de calcul, que l’ensemble ne porte pas atteinte à la solidité de l’immeuble et à sa structure. « Sans ces précautions, tous les désordres qui apparaissent pourront être réputés consécutifs à vos aménagements » alerte l’expert.

D’autre part, certains travaux en copropriété comme la création d’une salle de bains ou l’installation d’un chauffage central doivent faire l’objet d’une déclaration aux services fiscaux car ils modifient la valeur locative de l’habitation.

Simple déclaration de travaux ou demande de permis de construire, c’est ensuite la mairie qui délivre les documents au bout de 2 à 5 mois. Vous pouvez les télécharger sur le site du ministère de l’Equipement : Déclaration de travaux  L’autorisation devra rester visible de la rue pendant toute la durée du chantier.

Il faut enfin inscrire votre projet de travaux en copropriété, via le syndic, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si vous essuyez un refus qui vous paraît injustifié, vous pourrez saisir le Tribunal de grande Instance du lieu de situation de l’immeuble pour abus de majorité.

Enfin, les autorisations délivrées par l’assemblée générale de la copropriété, celles des diverses administrations et l’avis favorable des techniciens concernés ne doivent pas vous dispenser de prendre en compte le droit des voisins. Vous ne pouvez bien sûr pas entraver leur droit de passage, ni surtout créer une gêne, quelle qu’elle soit, par vos travaux et transformations. Ainsi, élever un mur sur vos parties communes, (dans un immeuble en copropriété ou en copropriété horizontale), même muni de toutes les autorisations, peut vous attirer de grands désagréments si, par exemple, votre ouvrage plonge dans l’ombre l’habitation habituellement ensoleillée de votre voisin, ou encore si vous ouvrez, dans un mur aveugle, une fenêtre qui donne directement sur la salle de bains d’un autre voisin (créant ainsi un vue insupportable sur son intimité).

De fait, les personnes gênées peuvent saisir, à leur tour, la justice pour faire stopper les travaux, et vous contraindre à verser des dommages et intérêts. Les médias relatent d’ailleurs périodiquement les longs et coûteux marathons judiciaires qui opposent des propriétaires ayant, en toute bonne foi, entrepris des modifications à leur environnement, à leurs voisins insatisfaits, lesquels obtiennent souvent gain de cause. Bref, avant de commencer les travaux, et avant même de commencer la chasse aux diverses autorisations, une visite de courtoisie pour expliquer votre projet, et éventuellement en déceler en amont les nuisances, s’impose.

Commentaires

9


  • caroline Publié le

    Bonjour,

    Nous venons d’acheter des bureaux afin de les transformer en habitation. Pour se faire nous avons obtenu les autorisations nécessaires de la mairie, de la copropriété et des architectes des bâtiments de France. Ainsi nous partons de zéro et devons créer en intégralité la salle de bain et toute la plomberie nécessaire (tuyaux dans les caves communes et installation d’un cumulus).
    Ma question est la suivante: sommes-nous obligés de faire appel à un plombier avec assurance dommages-ouvrages ou puis-je faire appel à un membre de ma famille, plombier de formation, avec notre propre assurance habitation ?
    Je vous remercie par avance. Cordialement,
    Caroline

  • gaby Publié le

    Un simple mur ou simple cloison sépare ma chambre de chez mes voisins eux aussi proprietaires, ces derniers ont commencés des travaux dont me semble t-il une salle d’eau coller donc a mon mur et je craint avec le temps l’apparition d’humidité à cet endroit. Sont-ils en droit de faire ce genre de traveau collé à mon mur et qui plus est une chambre.
    Merci de votre réponse.

  • krys Publié le

    Bonjour ,
    Je suis locataire dans une copropriété, mon voisin fait des travaux qui me gênent au niveaux de la nuisance sonore. Je travail tard le soir et dors donc le matin, j ai expliquer a mon voisin notre problème d être réveillé continuellement par les travaux même sur mes repos qui sont en semaine. Mais je constate aucun effort de sa part. Tous les matins nous sommes réveillés a 9h. Puis je faire quelque chose pour me faire entendre ? Ça fait plus d un mois que nous ne pouvons dormir. ( et ce n est pourtant pas un palace pour que ça dure! )

  • lagente Publié le

    Le Syndic à la demande de certains copropriétaires de démolir le Sas qui était à l’entrée après la porte d’entrée – cela a donc été voté mais à la Majorité – les conséquences de cet acte : Provoque un courant d’air qui est probant les jours de grands vents : donc insécurité parce que la porte d’entrée reste ouverte – le groom ne fait pas son effet.
    Merci de me préciser les recours devant ce fait
    URGENT SVP

  • lagente Publié le

    Le syndic à la demande de certains copropriétaires a fait abattre un sas se situant au rez de chaussée après la porte d’entrée qui a été mise au moment de la construction par l’architecte. L’absence de ce sas maintenant provoque des courants d’air le groom ne fait plus office de fermeture en cas de grand vents.
    Il faut donc revoir ce problème qui n’a pas été voté à l’unanimité – Qui est fautif ?
    Merci pour votre réponse en urgence.

  • lagente Publié le

    Dans notre immeuble, il y a un copropriétaire qui s’est octroyé une terrasse aussi grande qu’un appartement – mais la fait passer à la copropriété en ce qui concerne les travaux à venir :
    1) ne paie donc pas les charges incombant à cette partie – mais c’est la copropriété qui paie les millièmes
    2) Cette terrasse provoque des DDE chez le copropriétaire du dessous – il y a donc de lourds travaux à envisager pour savoir d’où vient la fuite
    Merci de donner des conseils sur ce fait
    URGENT SVP MERCI

  • maillot Publié le

    Je suis propriétaire d un rez de chaussée dont la cuisine est couverte par une verrière , cette dernière va être recouverte par un plancher car les autres propriétaires ont voté pour un agrandissement de leur appartement . Cette décision me prive d un apport de Lumière .Y a t il la possibilité d une compensation .si oui laquelle .Merci par avance de votre réponse.

  • corti Publié le

    Mes parents nous on légué la maison familiale et nous sommes 3 propriétaires (3 enfants) donc en copropriété. Un des propriétaire qui habite le 1er étage veux construire une terrasse au-dessus de la mienne
    donc changement de la façade. Quels sont mes droits et que dois-je exiger de sa part.

  • venesia Publié le

    Je suis en copropriété, et j ai un appartement en rdc. Mon voisin du dessus parle d agrandir sa terrasse. Si c’était accepté par l AG, mon appartement se trouverait dans l ombre. Quels sont mes recours.
    Merci de votre réponse

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