Travaux en copropriété : prenez vos précautions

Avant de donner le premier coup de pioche, et pour éviter de devoir, une fois les travaux finis, tout démolir, voire remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il vous faudra impérativement respecter le règlement de copropriété, obtenir les autorisations nécessaires de l’administration et des hommes de l’art (architectes et experts) et enfin prendre en compte le droit des voisins.

Un immeuble en copropriété est divisé en lots, répartis en parties privatives attribuées à chacun des copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive (intérieurs des appartements, équipements et cloisons comprises à l’exception des murs porteurs), et en parties communes telles que gros œuvre du bâtiment, éléments d’équipement commun comme les canalisations qui parcourent les locaux privatifs, le sol de la cour, parc ou jardin. Chaque copropriétaire peut user des parties communes et privatives, à condition de ne pas porter atteinte à leur destination ni aux droits des autres copropriétaires.

Indispensable : l’autorisation de la copropriété

“Dès lors qu’il s’agit de travaux dans des parties privatives, le syndic, qui gère les parties communes n’a pas à intervenir”, explique Fabrice Fouineau, gestionnaire chez Patrimoine Etoile à Paris. Ainsi la plupart des travaux d’aménagement courant d’un appartement (peinture, électricité, abattage de cloisons intérieures création d’escalier intérieur, pose de revêtement de sols) sont dispensés de toute autorisation. Attention toutefois aux murs porteurs, intouchables sans autorisation, et au remplacement de la moquette par du plancher, parfois interdit pour ne pas altérer l’insonorisation et provoquer une gêne supplémentaire pour les voisins. Cela dit, ce n’est pas toujours aussi simple. “Même dans les parties privatives, il existe de nombreuses parties communes : les murs porteurs, les radiateurs et les tuyauteries du chauffage collectif et les canalisations desservant l’ensemble de la copropriété notamment”, précise l’expert.

De façon générale, si les travaux concernent une partie commune, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou risquent de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, vous devrez soumettre un dossier technique complet (regroupant les avis des experts techniques et les documents administratifs nécessaires) à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Voici les principaux cas de figure nécessitant cette autorisation et quelques fois d’autres documents administratif et avis d’experts :
- aménager des combles (si ne s’agit pas d’une partie privative), un permis de construire étant nécessaire ;
- ouvrir ou changer la dimension d’une fenêtre, poser un Velux ;
- réunir deux appartements : cela peut réclamer deux autorisations, s’il s’agit d’appartements mitoyens dépendant de deux copropriétés différentes, attention aux murs porteurs ;
- fermer une véranda existante ;
- poser une antenne parabolique ;
- ravaler ou peindre l’extérieur ;
- surélever la toiture, ce qui nécessite aussi un permis de construire ;
- transformer sa cave en appartement, cas où il faut vérifier la conformité du projet avec le règlement sanitaire départemental (RSD) et demander un permis de construire.

Pour Fabrice Fouineau, la création d’une véranda, d’une terrasse, d’un jardin privatif ou d’une piscine au rez-de-chaussée ou au dernier étage “reste envisageable si on rachète la partie commune et si on modifie le règlement de copropriété”. Il précise encore : “chaque fois que l’on modifie la destination d’une partie privative, le permis de construire est obligatoire. C’est le cas notamment lorsque l’on transforme un local commercial en habitation ou inversement”.

Les autres obligations

Avant d’entreprendre des travaux importants, il est recommandé de souscrire un contrat d’assurances dommages et ouvrages, et de faire établir un constat dans l’appartement du dessus et du dessous avec photos à l’appui. Mieux vaut s’assurer les services d’un architecte qui, assisté d’un ingénieur béton pourra vérifier, avec une note de calcul, que l’ensemble ne porte pas atteinte à la solidité de l’immeuble et à sa structure. « Sans ces précautions, tous les désordres qui apparaissent pourront être réputés consécutifs à vos aménagements » alerte l’expert.

D’autre part, certains travaux comme la création d’une salle de bains ou l’installation d’un chauffage central doivent faire l’objet d’une déclaration aux services fiscaux car ils modifient la valeur locative de l’habitation.

Simple déclaration de travaux ou demande de permis de construire, c’est ensuite la mairie qui délivre les documents au bout de 2 à 5 mois. Vous pouvez les télécharger sur le site du ministère de l’Equipement (www.urbanisme.equipement.gouv.fr). L’autorisation devra rester visible de la rue pendant toute la durée du chantier.

Il faut enfin inscrire votre projet, via le syndic, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si vous essuyez un refus qui vous paraît injustifié, vous pourrez saisir le Tribunal de grande Instance du lieu de situation de l’immeuble pour abus de majorité.

Enfin, les autorisations délivrées par l’assemblée générale de la copropriété, celles des diverses administrations et l’avis favorable des techniciens concernés ne doivent pas vous dispenser de prendre en compte le droit des voisins. Vous ne pouvez bien sûr pas entraver leur droit de passage, ni surtout créer une gêne, quelle qu’elle soit, par vos travaux et transformations. Ainsi, élever un mur sur vos parties communes, (dans un immeuble en copropriété ou en copropriété horizontale), même muni de toutes les autorisations, peut vous attirer de grands désagréments si, par exemple, votre ouvrage plonge dans l’ombre l’habitation habituellement ensoleillée de votre voisin, ou encore si vous ouvrez, dans un mur aveugle, une fenêtre qui donne directement sur la salle de bains d’un autre voisin (créant ainsi un vue insupportable sur son intimité).

De fait, les personnes gênées peuvent saisir, à leur tour, la justice pour faire stopper les travaux, et vous contraindre à verser des dommages et intérêts. Les médias relatent d’ailleurs périodiquement les longs et coûteux marathons judiciaires qui opposent des propriétaires ayant, en toute bonne foi, entrepris des modifications à leur environnement, à leurs voisins insatisfaits, lesquels obtiennent souvent gain de cause. Bref, avant de commencer les travaux, et avant même de commencer la chasse aux diverses autorisations, une visite de courtoisie pour expliquer votre projet, et éventuellement en déceler en amont les nuisances, s’impose.