Terrain non constructible : autant de règles que d'exceptions

A priori, comme son nom l'indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d'une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut – un terrain peut être construit selon sa localisation, le moment de l'année, la politique de la commune par exemple. Une seule certitude : sans règle générale, c'est au cas par cas, le plus souvent avec votre commune, qu'il faut engager la discussion. Le point dans ce dossier. publicité

Causes de non constructibilité : la protection des sites

En zone de montagne, près du littoral, ou qu'il s'agisse de préserver des paysages, voire des monuments historiques, la réglementation, la commune ou un EPCI (Etablissements publics de coopération intercommunale) peuvent rendre inconstructibles des terrains par ailleurs parfaitement viables. Détails.

- Les zones de montagne (articles L145-3 C.U.)

Conformément au principe de construction en continuité, la loi montagne prévoit que "sous réserve de la réfection ou de l’extension limitée des constructions existantes et des installations ou équipements d’intérêt public incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants" (L145-3-III C.U.).

Cependant, deux dispositions visent à assouplir, en zone de montagne, cette règle d’urbanisation en continuité. La première ouvre la possibilité, en zone de montagne, de créer des zones d’urbanisation future (zone NA), de taille et de capacité d’accueil limitées, situées en discontinuité de l’urbanisation existante, lorsque l’urbanisation en continuité compromettrait la préservation des terres agricoles de valeur ou les paysages.

Selon l'AMF (Association des maires de France), la création de telles zones pourra être autorisée à titre exceptionnel, après accord de la chambre d’agriculture et de la commission des sites. En effet, "cette disposition donne une possibilité mesurée d’ouvrir de nouveaux espaces constructibles dans des communes où les différents régimes applicables au sol l’interdisaient. Faisant l’objet d’une procédure très encadrée, ces mesures permettront de densifier certaines zones d’habitat diffus, auxquelles était refusées jusqu’à présent le statut de hameau". En clair, des terrains inconstructibles peuvent le devenir pour densifier des hameaux existants.

La seconde disposition va dans le même sens puisqu'elle consiste à autoriser en zone de montagne, l’adaptation des constructions existantes, permettant ainsi la restauration de constructions isolées et notamment la transformation d’anciens chalets d’alpages ou autres granges en résidences secondaires ou en lieux d’accueil touristiques. (Voir à ce sujet notre dossier 'De l'atelier au loft, de la grange à la maison : le changement de destination' http://www.travaux.com/dossier/questions-reponses/index.php?type=4&article=337 )

- La zone du littoral : bande des 100 mètres (article L146-6-1 C.U.)

Une commune ou un EPCI (Etablissements publics de coopération intercommunale) compétent peut établir un schéma d’aménagement dans la bande des 100 mètres afin de réduire les nuisances ou dégradations liées à la présence d’équipements ou de constructions réalisées avant l’entrée en vigueur de la loi «littoral».

Pour améliorer les conditions d’accès au domaine public maritime, ce schéma peut, à titre dérogatoire, autoriser le maintien ou la reconstruction d’une partie des équipements ou constructions existants à l’intérieur de la bande des 100 mètres, dès lors que ceux-ci sont de nature à permettre de concilier les objectifs de préservation de l’environnement et d’organisation de la fréquentation touristique. Ce schéma est approuvé, après enquête publique, par décret en Conseil d’Etat, après avis de la commission des sites.

- La protection des sites et des paysages

En vertu du code de l’urbanisme, dans chaque département est établi une liste des monuments naturels et sites dont la conservation et la prévention présentent, aux plans artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, «un intérêt général».

Une commission supérieure des sites aide à l’élaboration et à l’application sur l’ensemble du territoire, d’une politique de protection, de conservation et de mise en valeur des monuments naturels, des sites et des paysages urbains et ruraux. Ainsi, la décision de classement détermine exactement les servitudes imposées aux propriétés. Une zone de protection peut être établie aux alentours du site, rendant, de ce fait le terrain inconstructible.

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