Terrain non constructible : autant de règles que d'exceptions

A priori, comme son nom l'indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d'une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut – un terrain peut être construit selon sa localisation, le moment de l'année, la politique de la commune par exemple. Une seule certitude : sans règle générale, c'est au cas par cas, le plus souvent avec votre commune, qu'il faut engager la discussion. Le point dans ce dossier. publicité

Qu'est-ce que la constructibilité limitée ?

L'une des premières causes rendant un terrain inconstructible est liée au concept juridique de 'constructibilité limitée' (article L111-1-2 du Code de l’Urbanisme). De quoi s'agit-il ? Dans les communes non dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’une carte communale, la règle de constructibilité limitée s’applique, c’est-à-dire qu’aucune construction ne peut être autorisée en dehors des parties urbanisées.

Toutefois, des constructions peuvent être autorisées par délibération du conseil municipal en dehors des parties actuellement urbanisées lorsque l’intérêt de la commune le justifie et ce pour éviter une diminution de la population communale. C'est ce qui permet l'éclosion des lotissements près des agglomérations. En clair, dans le cadre des règlements nationaux, c'est la commune qui décide seule de ce qui est constructible et de ce qui ne l'est pas. Ainsi, une commune peut décider de préserver ses terrains agricoles, une autre de préserver son activité économique et artisanale, une autre privilégier le développement de sa population. Dans le cadre de votre projet, c'est donc à la mairie qu'il faut vous adresser.

A noter que l’article L111-5, qui prévoyait des limites de constructibilité, n'a plus cours. En effet, cet article indiquait qu'"il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d’occupation du sol (COS) en vigueur, a été utilisée. Lorsqu’une partie est détachée d’un terrain dont les droits de construire n’ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés avant la division». Pour simplifier, la constructibilité d'un terrain était liée au nombre d'habitants ; c'est-à-dire que si le nombre était déjà atteint, le reste du terrain, même divisé, devenait non constructible.

Désormais les règles d’urbanisme seront appliquées au terrain faisant l’objet de la demande, sans qu’il soit besoin d’examiner si ce terrain est issu de la division d’un terrain bâti. Cette disposition est très importante, explique le site de l'Association des maires de France (AMF), concernée au premier chef. En effet, combinée avec la disposition prévoyant que le plan local d’urbanisme (PLU) ne peut plus fixer une superficie minimale des terrains constructibles, sauf en raison des contraintes techniques liées à la réalisation d’un assainissement, elle permet une densification maximale des terrains. La commune doit prévoir dans son PLU (Plan local d’urbanisme) les règles permettant d’en atténuer les effets.

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