Terrain non constructible : autant de règles que d'exceptions

A priori, comme son nom l'indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d'une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut – un terrain peut être construit selon sa localisation, le moment de l'année, la politique de la commune par exemple. Une seule certitude : sans règle générale, c'est au cas par cas, le plus souvent avec votre commune, qu'il faut engager la discussion. Le point dans ce dossier. publicité

Terrain (in)constructible : de quoi s'agit-il ?

Pourquoi acheter un terrain inconstructible? Telle est la question. Les acquéreurs de ces terrains achètent soit par crédulité, soit pour jardiner, soit pour investir en vue de construire…Bref, si les motivations sont nombreuses, voici quelques clés pour mieux comprendre la notion de terrain inconstructible.

En dépit de l’absence de définition légale, le Centre de Documentation de l'Urbanisme entend cette notion comme étant, un terrain sur lequel il n'est pas possible de construire car ne répondant pas aux critères techniques et juridiques nécessaires pour recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Ces critères sont les suivant :
- technique : desserte du terrain par une voie d'accès, raccordement aux réseaux électrique, d'eau potable et d'assainissement
- juridique : situation dans un secteur désigné comme constructible par un Plan d'occupation des sols (POS), un Plan local d’urbanisme (PLU) ou un document en tenant lieu, où dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ou désignée comme constructible.

En clair, si ces critères, cumulatifs, ne sont pas réunis, le terrain est de fait inconstructible. Ce qui n'engage l'avenir en rien puisque des processus de révision et de modification existent pour rendre constructibles des terrains qui ne l'étaient pas.

Par ailleurs, juridiquement, un PLU ou un POS peuvent rendre un terrain impropre à la construction pour diverses raisons : sécurité, salubrité, santé, protection du site, lieu classé en zone naturelle, obligation de prendre en compte un «projet d’intérêt général», etc.. Ainsi, un périmètre peut être considéré inconstructible en raison de risques de catastrophe naturelle (séisme, inondation, avalanches, glissement de terrains) ou technologiques. Cela étant, si des aménagements sont réalisés et les risques sont, sinon contenus, du moins diminués, la zone peut alors redevenir constructible.

La notion d’inconstructibilité est donc relative. En effet, un terrain peut être constructible pour un projet et non pour un autre. Par exemple, en terres agricoles, seul un agriculteur sera habilité à construire un édifice dont la destination devra, par ailleurs, être liée à son activité professionnelle. A contrario, le salarié Y, d’une entreprise X, qui dépose un demande de permis de construire sur le même terrain, pour une construction identique, essuiera un refus de l’administration.

De fait, les obstacles à la constructibilité sont à étudier au cas par cas. Ainsi, une DDE peut délivrer un permis des construire à titre précaire sur un terrain inconstructible pour une durée limitée, pour une guinguette au bord de l'eau par exemple. Attention, dans ce cas, l’administration peut à tout moment demander la destruction des édifices éventuels.

En résumé, force est de constater que la liste des causes d’inconstructibilité n’est pas limitée.

• Terrain (in)constructible : de quoi s'agit-il ?
• Qu'est-ce que la constructibilité limitée ?
• Causes de non constructibilité : la protection de la population
• Causes de non constructibilité : la protection des sites
• Causes de non constructibilité : le zonage
• Autres limitations au droit de construire
• Les servitudes
• Comment savoir si un terrain est inconstructible?
• Peut-on contester le caractère non constructible d’un terrain?
• Un terrain inconstructible peut-il devenir constructible ? Et vice-versa ?
• Peut-on installer des habitations légères de loisirs sur un terrain inconstructible ?
• Les constructions en «dur» sont-elles possibles sur un terrain non constructible ?
• Les aménagements aquatiques
• Constructions à usage commercial
• Les installations productrices d’énergies non polluantes