L’établissement du dossier de diagnostic technique obligatoire à compter du 1er novembre 2007

L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (publiée au Journal officiel du 9 juin 2005) a regroupé en un seul document, appelé "le dossier de diagnostic technique", l’ensemble des états, constats et diagnostics exigés à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers. Explications avec les juristes du CNOA*.

Ainsi, en cas de vente, le nouvel article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un "diagnostic technique unique" qui devra à terme comporter :
- le constat de risque d'exposition au plomb ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
- l'état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic de performance énergétique.

Le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 (publié au Journal Officiel du 7 septembre 2006) précise les conditions d’établissement du dossier de diagnostic technique.

Personnes habilitées à établir le dossier de diagnostic technique

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Le diagnostic technique unique est établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Elle doit être impartiale et indépendante vis-à-vis du propriétaire et des entrepreneurs pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages.

Le décret précise qu’il doit être recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions.

La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique.

Les organismes autorisés à délivrer la certification des compétences sont accrédités par un organisme signataire de l'accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation. L'accréditation est accordée en considération de l'organisation interne de l'organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d'examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des organismes certifiés. Un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique.
Des arrêtés préciseront les modalités d’application de ces dispositions.

Tout architecte, par exemple, souhaitant établir des dossiers de diagnostic technique devra donc, à compter du 1er novembre 2007, disposer de compétences certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction.

Obligation d’assurance

La personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés pour réaliser le dossier, est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle doit souscrire une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300.000 euros par sinistre et 500.000 euros par année d'assurance.

Sanctions

Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait :
1- Pour une personne, d'établir un des documents constituant le dossier de diagnostic technique sans respecter les conditions de compétences, d'organisation et d'assurance d’une part et les conditions d'impartialité et d'indépendance exigées par l’ordonnance d’autre part.
2- Pour un organisme certificateur, d'établir un dossier de diagnostic technique
3- Pour un vendeur, de faire appel, en vue d'établir un des documents constituant le dossier de diagnostic technique, à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance d’une part ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées par l’ordonnance d’autre part.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er novembre 2007.

*Texte publié avec l'aimable autorisation du Conseil National de l'Ordre des Architectes (CNOA)